12月17日，中指研究院法拍數(shù)據(jù)庫發(fā)布監(jiān)測顯示，截至11月底，2024年全國法拍市場掛拍法拍住宅數(shù)量同比減少約7.2%。成交金額同比減少約31.6億元，清倉率也有所下滑。

分析認為，整體法拍市場處于溫和波動階段，低基數(shù)城市的恢復比較明顯，一線城市中，深圳的成交折價率表現(xiàn)最好，達到97.8%。

溫和波動

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，2024年全國法拍市場掛拍法拍住宅數(shù)量累計28.9萬套（包含已成交、已流拍、已中止、暫緩、撤回），較2023年1－11月的31.2萬套同比減少約7.2%。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，法拍房掛牌量減少而成交量提升的現(xiàn)象，通常預示著二手房銷售市場同樣火熱。同時，法拍房市場的這一波動受到多種因素的綜合影響，包括價格水平、購房者心理預期、法院拍賣策略、市場供求關系以及房產(chǎn)評估價值等。

成交量的增長并未同步帶動成交金額的提升。數(shù)據(jù)顯示，2024年1－11月，全國累計成交法拍住宅拍品數(shù)量約10.4萬套，總成交金額1471.9億元；較2023年累計成交9.9萬套增加約6.1%，2023年同期總成交金額1503.6億元，減少約31.6億元。

中指研究院高級分析師張曉飛分析稱，量增的原因大致為，法拍市場為了促進拍品流動，拍品定價一般會低于市場水平，部分購買者在法拍市場中尋求購房機會，抵消樓市中房價下降空間，法拍房價格吸引購房者在法拍房市場加大關注。

然而，受購房者心理預期降低的影響，法拍房價格定位出現(xiàn)下滑。張曉飛表示，法拍過程中，一拍起拍折價率在0.7－1折之間；二拍為一拍起拍價的0.8，二拍起拍折價率在0.56－0.7折之間。

以2024年11月數(shù)據(jù)為例，張曉飛表示，11月法拍住宅累計成交1.05萬套，其中一拍成交3819套，各拍次中占比36.4%，一拍成交均價約為1.19萬元/平方米，較2023年約為1.32萬元/平方米的成交均價降低約10%。二拍成交5373套，各拍次中占比51.2%，二拍成交均價7972元/平方米，較2023年成交均價7342元/平方米增長約8.6%。由數(shù)據(jù)可以推斷出二拍階段成交熱度相對提升，但成交金額較評估價更低。

從各省市來看，2024年1－11月部分省市法拍住宅交易趨勢與上一年比相對平緩；部分省市掛拍量、成交量較2023年同期變化浮動較大，低基數(shù)省市變化最為明顯。從成交趨勢上看，廣東、江蘇、浙江、四川等省份成交量位居前位，法拍房成交量較2023年同期分別增加4.8%、9.5%、7.5%、9.1%。

一線城市表現(xiàn)穩(wěn)定

在法拍房市場中，成交折價率成為競拍者關注的焦點之一，與掛拍量、成交量和成交金額共同構成了市場的重要指標。成交折價率高，通常意味著法拍房的價格相對穩(wěn)定，波動較??；而折價率低，則可能預示著價格波動較大，存在一定的不確定性。

根據(jù)中指計算公式，即成交價除以評估價再乘以100%，得出一線城市的成交折價率為79.46%，表現(xiàn)更為穩(wěn)定，二線城市和三四線城市則分別為75.04%以及76.5%。據(jù)悉，該比率越接近1，說明評估價格越符合購房者預期。若比率高于1，則評估價低于購房者預期；若低于1，則評估價高于購房者預期。

盡管一線城市整體表現(xiàn)穩(wěn)定，但四個城市間仍存在差異。數(shù)據(jù)顯示，北京11月新增掛拍法拍住宅238套，交易截止拍品568套，其中成交192套，清倉率33.8%，成交折價率71.2%。上海11月新增掛拍法拍住宅127套，交易截止拍品239套，其中成交118套，清倉率49.4%，成交折價率76%。廣州11月新增掛拍法拍住宅221套，交易截止拍品691套，其中成交183套，清倉率26.5%，成交折價率77%。

值得注意的是，深圳在成交折價率方面表現(xiàn)尤為突出。11月深圳新增掛拍法拍住宅226套，交易截止拍品544套，其中成交214套，清倉率39.3%，成交折價率97.8%。

謝逸楓表示，作為一線城市的獨特優(yōu)勢，深圳的法拍房不僅質(zhì)量上乘，而且多位于城市核心區(qū)域，產(chǎn)權新且配套設施完善。這些因素共同促使深圳法拍房的成交折價率相對較高。

此外，從全國成交總價最高標的物來看，位于上海市徐匯區(qū)長樂路661號的全幢不動產(chǎn)在2024年11月29日以1.27億元的價格成功出讓，成交折價率為84%。據(jù)悉，該標的物建筑面積達527.4平方米，評估價為1.5億元，共有6人參與報名，經(jīng)過41輪競價最終成交。

北京商報記者 王寅浩 李晗