曾被稱為北苑路的“金元寶”，卻荒蕪了近20年。2005年金泉廣場開工，卻在2010年的一天緊急停工。而后作為中高端商場和酒店投入使用，也沒能擺脫“寂寥”。如今，金泉港改名更張，商業(yè)項目換新。

12月16日，北京商報記者從大屯里相關(guān)負責(zé)人處獲悉，金泉港的一部分更名“大屯里”入市。該項目定位在社區(qū)生活與夜經(jīng)濟，將引入深夜食堂、生活市集等多類業(yè)態(tài)。大屯里商業(yè)項目的入市，將成為金泉港調(diào)改的起點。如今，亞奧商圈密集迎接新項目競合發(fā)展，類似金泉港大體量的舊改項目想要突圍，還需尋求差異化定位。

打造特色商業(yè)街

緊鄰大屯里東和安立路兩個地鐵站的位置上將新建一條特色商業(yè)街，名為大屯里。據(jù)大屯里項目負責(zé)人介紹，商業(yè)街總建筑面積3萬平方米，沿街面長300米，將定位“城市歡聚交流的中心”“亞奧地區(qū)的深夜食堂”“生活美學(xué)的空間”。一公里生鮮、星巴克、麥當勞、德川家、天福號、扶謠酒吧等商戶確認與大屯里項目簽約。

在商業(yè)建設(shè)結(jié)構(gòu)上，項目將覆蓋地上四層、地下一層。其中，三層和四層為酒店部分，大屯里將引入橘子水晶酒店和亞朵酒店。項目負一層至二層為商業(yè)部分，大屯里將在地下一層打造生活市集，預(yù)計引入十余家老字號品牌，在售賣生鮮產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，引入洗衣縫補、便民維修等服務(wù)業(yè)態(tài)，打造一刻鐘便民生活圈；一、二層以餐飲品牌為主，將打造深夜食堂。

目前，項目正在進行整體的施工改造，預(yù)計將在春節(jié)前完成外立面的改造和夜景照明燈光亮化等工程。整體改造將于明年4月底完成，大屯里項目將于明年6月正式入市。

從地理位置上看，大屯里項目是大體量的商業(yè)項目金泉港的一部分，同金泉港過往已開業(yè)的部分空間之間僅相隔一間玻璃房。2014年，金泉港項目開始招商，項目定位滿足周邊乃至京北中高端消費者多元化的一站式購物需求。彼時，湯城小廚、飯前飯后、香港沙嗲王、避風(fēng)塘、永輝超市等商戶與其簽約。但好景不長，金泉港的投資方北京政泉控股有限公司資金鏈斷裂，隨后項目關(guān)閉并一直擱置至今。

注重多定位的劃分

值得注意的是，相較于其他商業(yè)項目，大屯里有著“城市歡聚交流的中心”“亞奧地區(qū)的深夜食堂”“生活美學(xué)的空間”三個定位，在中國百貨商業(yè)協(xié)會執(zhí)行會長兼秘書長楊青松看來，實質(zhì)上項目仍是偏社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃。其中，生鮮以及生活市集的目的性消費屬性較為突出，所以布局在項目負一層，餐飲業(yè)態(tài)需要較為明亮的環(huán)境空間，同時還要滿足商業(yè)消防要求，所以布局在項目一、二層。

雖然能夠兼容上述業(yè)態(tài)，但大屯里項目還需從中做出平衡。以酒店業(yè)態(tài)和餐飲業(yè)態(tài)為例，營業(yè)至深夜的餐飲店鋪難免會產(chǎn)生“噪音”，會在一定程度上影響三、四層酒店的運營，將成為大屯里項目運營的一大考驗。

同時，大屯里是閑置多年的商業(yè)項目金泉港的一部分，項目閑置多年，且部分空間不符合當下的發(fā)展規(guī)劃，這都會為大屯里項目的改造帶來發(fā)展阻力。加之大屯里項目僅有3萬平方米的建筑空間，還有一部分內(nèi)容作為賓館業(yè)態(tài)，留給商業(yè)部分的占比可能要更小。在此基礎(chǔ)上，有效的商業(yè)體量能否滿足上述業(yè)態(tài)的共存，對于大屯里項目而言，也是值得思考的難點。

不過，從亞奧商圈整體來看，大屯里的入市仍將彌補亞奧商圈在便民商業(yè)方面及夜間消費的不足。北京市商務(wù)局專家委員潘好龍表示，隨著DT51、北辰薈等商業(yè)項目的入市，亞奧商圈整體的商業(yè)正趨于飽和，但不難發(fā)現(xiàn)，亞奧商圈內(nèi)的商業(yè)項目多為盒子型商業(yè)，大屯里項目商街的呈現(xiàn)形式同商圈內(nèi)的其他項目有所不同。盒子型商業(yè)的營業(yè)時長較為固定，而商街的營業(yè)自由度更為靈活，可滿足周邊居民、文旅客群的夜間消費需求。

尋求差異化發(fā)展

亞奧商圈最大的特點就是除了日常性消費，文旅客群是商圈的重要組成部分。隨著演唱會等娛樂項目常態(tài)化的運營，亞奧商圈的文旅消費將更加豐富。楊青松坦言，這些文旅客群對于北京夜生活的消費需求將更為強烈，大屯里項目的深夜食街定位和引入的老字號品牌也將有效承接上述需求的落地。

在項目發(fā)展過程中，楊青松表示，鑒于本地商圈具有相對封閉的特點，大屯里項目一定做好定位，與同商圈內(nèi)的DT51、新辰里等項目形成差異化。同時，項目是舊改項目，需要充分地進行市場調(diào)研，分析周邊商業(yè)的競爭情況，守舊利舊、因地制宜地進行項目規(guī)劃，制定合理的招商策略，同商圈內(nèi)的其余商業(yè)項目實現(xiàn)競合發(fā)展。

在項目差異化定位方面，潘好龍也表達了相同的觀點。在潘好龍看來，大屯里項目需要在商圈中呈現(xiàn)差異性，在建筑形態(tài)、建筑空間、項目定位等多個方面做到錯位經(jīng)營，同商圈內(nèi)的其他項目形成差異和互補。

“由于大屯里項目是以商街的形式呈現(xiàn)，還需要項目方做好交通引流，在外部動線設(shè)計方面，合理配置停車位方便消費者到訪。”楊青松強調(diào)。

北京商報記者 王思琦

圖片來源：企業(yè)供圖