在連續(xù)賣項(xiàng)目后，華僑城又開(kāi)啟退地的措施。近日，華僑城公告稱，政府部門擬對(duì)華僑城旗下位于武漢市洪山區(qū)的TOD項(xiàng)目土地（約105畝）進(jìn)行收儲(chǔ)。兩塊地是華僑城分別于2018年、2019年競(jìng)得。按照土地出讓政策，此番退地華僑城將承擔(dān)一定比例的違約金。至此，今年內(nèi)已經(jīng)連續(xù)虧損兩年半的華僑城，通過(guò)賣盤與退地，挽回了部分流動(dòng)性。然而主營(yíng)業(yè)務(wù)上的不作為，讓投資者也不斷提出“是否會(huì)被ST”的擔(dān)憂。

盡管董秘回應(yīng)稱“公司不滿足退市風(fēng)險(xiǎn)警示和其他風(fēng)險(xiǎn)警示的條件”，但也承認(rèn)公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力不存在不確定性。在主題公園圈地、房地產(chǎn)反哺的模式走不通后，華僑城的未來(lái)還沒(méi)看到。

左手賣樓、右手退地

這塊即將被地方政府收回的地塊位于武漢市洪山區(qū)楊春湖高鐵商務(wù)區(qū)，該地塊收儲(chǔ)土地面積約為105.32畝，屬華僑城旗下的全資子公司——天創(chuàng)公司所有。天眼查信息顯示，天創(chuàng)公司于2020年成功獲取了洪山區(qū)楊春湖高鐵商務(wù)核心區(qū)的一地塊，該地塊地價(jià)高達(dá)52億元，占地面積約為14萬(wàn)平方米。

對(duì)于此次土地收儲(chǔ)的具體金額，華僑城方面表示，將依據(jù)武漢市土地整理儲(chǔ)備單位委托的第三方土地資產(chǎn)評(píng)估公司所出具的土地價(jià)值評(píng)估結(jié)果，并結(jié)合政府評(píng)估結(jié)果和審計(jì)意見(jiàn)，最終確定收儲(chǔ)補(bǔ)償金額。

盡管政府收儲(chǔ)能夠在一定程度上緩解房企面臨的現(xiàn)金流動(dòng)性問(wèn)題，但業(yè)內(nèi)專家指出，與房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)初購(gòu)地時(shí)市場(chǎng)較為繁榮階段的價(jià)值評(píng)估相比，政府評(píng)估的最終金額可能會(huì)存在顯著差異。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅進(jìn)一步解釋，一方面，土地成本可能會(huì)低于市場(chǎng)繁榮期的成本；另一方面，若房地產(chǎn)企業(yè)已進(jìn)行施工，那么在施工進(jìn)行階段所涉及的前期工程費(fèi)用、設(shè)計(jì)投入及財(cái)務(wù)成本等，均需與政府進(jìn)行協(xié)商，才有可能實(shí)現(xiàn)土地的一次性政府收儲(chǔ)。然而，在此過(guò)程中，企業(yè)前期的各項(xiàng)投入可能難以完全通過(guò)政府收儲(chǔ)來(lái)回收。

退地之前，華僑城便已陸續(xù)出售旗下多項(xiàng)資產(chǎn)。據(jù)北京商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，僅在2024年10—11月兩個(gè)月內(nèi)，華僑城已累計(jì)轉(zhuǎn)讓出售旗下五項(xiàng)資產(chǎn)，總價(jià)超過(guò)30億元。

值得注意的是，華僑城出售的資產(chǎn)多為高負(fù)債或處于虧損狀態(tài)的企業(yè)。例如，11月7日，華僑城以約2.5億元的轉(zhuǎn)讓底價(jià)出售了昆山康盛投資發(fā)展有限公司60%的股權(quán)。據(jù)悉，昆山康盛在2023年的營(yíng)業(yè)收入為1.53億元，但凈利潤(rùn)為虧損3947萬(wàn)元。

10月，華僑城還轉(zhuǎn)讓出售了總額超過(guò)26億元的資產(chǎn)，包括江蘇融德置業(yè)有限公司、云南文產(chǎn)城市商業(yè)文化綜合投資有限公司、無(wú)錫兆禾文化旅游發(fā)展有限公司等四家公司的股權(quán)。

針對(duì)近期連續(xù)出售多個(gè)項(xiàng)目的情況，華僑城也給出頗為官方的回應(yīng)：這是為了進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)配置、提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率，并為公司持續(xù)發(fā)展注入新的動(dòng)力。公司堅(jiān)持以銷定建、以收定投的策略，并積極進(jìn)行資產(chǎn)盤活工作。結(jié)合各地“517新政配套政策”、專項(xiàng)債政策，及時(shí)與政府、意向方溝通存量商品房、酒店、土地等資產(chǎn)處置盤活事項(xiàng)，在市場(chǎng)價(jià)格公允、合理合規(guī)的情況下考慮出售盤活。

不拿地的事實(shí)

華僑城頻繁出售轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)與退地的背后，是其業(yè)績(jī)連續(xù)兩年半虧損的事實(shí)，即將迎來(lái)三連虧的預(yù)期。

財(cái)報(bào)顯示，2024年前三季度，華僑城實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)-23.51億元，相比2023年同期的-33.47億元雖有所減少，但仍為負(fù)值。這也是華僑城自2023年三季度報(bào)錄得歸母凈利潤(rùn)為負(fù)之后，連續(xù)兩年保持負(fù)值狀態(tài)。北京商報(bào)記者查閱往年年報(bào)，2020年、2021年、2022年以及2023年，華僑城的歸母凈利潤(rùn)分別為126.85億元、37.99億元、-109億元、-64.92億元。

通過(guò)年報(bào)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，華僑城已在2022年及2023年連續(xù)兩年保持虧損狀態(tài)，在2024年中報(bào)和三季報(bào)中，華僑城又再次錄得虧損，也引發(fā)了投資者對(duì)于華僑城股票是否會(huì)被*ST（退市預(yù)警）的擔(dān)憂。

華僑城方面告訴北京商報(bào)記者，目前正通過(guò)一系列積極有效的經(jīng)營(yíng)策略和舉措，努力改善財(cái)務(wù)狀況，增強(qiáng)公司的盈利能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，確保公司的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。其表示，按照《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》（2024修訂版）關(guān)于被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示或其他風(fēng)險(xiǎn)警示的條件，截至目前，華僑城持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力不存在不確定性，亦不滿足退市風(fēng)險(xiǎn)警示和其他風(fēng)險(xiǎn)警示的條件。

從目前來(lái)看，雖然華僑城被ST的風(fēng)險(xiǎn)較小，但為了避免連續(xù)三年虧損的情況，華僑城除了變賣資產(chǎn)等方式試圖回收流動(dòng)性外，更給出了被房企看做是鴕鳥(niǎo)措施的——不拿地。北京商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)自2023年8月華僑城拿下成都地塊后，至2024年10月，并未再獲取新項(xiàng)目。然而在2023年，華僑城年內(nèi)共耗資72.36億元，新增了4塊土地儲(chǔ)備。

何時(shí)重啟拿地？華僑城方面給到北京商報(bào)記者的回復(fù)中，并未給出明確時(shí)間線，僅表示“根據(jù)市場(chǎng)情況審慎選擇拿地時(shí)機(jī)”。

市值管理難題

不拿地的華僑城雖然短時(shí)間內(nèi)避免了大額支出，但也在用未來(lái)的長(zhǎng)期發(fā)展機(jī)會(huì)解決眼下的危機(jī)，也遭到了投資者的用腳投票。

華僑城的股價(jià)自2021年4月達(dá)到歷史新高10.27元/股后，便經(jīng)歷了持續(xù)的震蕩下跌，直至2024年8月創(chuàng)下歷史最低點(diǎn)1.77元/股，相比股價(jià)最高時(shí)跌幅近83%。此后，受多輪房地產(chǎn)政策的影響，股價(jià)迎來(lái)反彈，11月8日達(dá)到近期高點(diǎn)3.49元/股，但相較于歷史最高位，仍大幅下跌約66%。

作為具有代表性的房企，華僑城早年通過(guò)“文旅+地產(chǎn)”模式在市場(chǎng)中占據(jù)了一席之地。打造的深圳錦繡中華、世界之窗、東部華僑城、深圳歡樂(lè)谷等文旅地標(biāo)項(xiàng)目深受大眾喜愛(ài)。2016年，華僑城以35億元底價(jià)競(jìng)得南京棲霞區(qū)兩地塊，擬建歡樂(lè)谷項(xiàng)目，成交樓面價(jià)分別為4180元/平方米和6104元/平方米。隨后南京歡樂(lè)谷于2020年11月正式開(kāi)園，配套的大型住宅樓盤翡翠天域項(xiàng)目銷售均價(jià)2.4萬(wàn)—2.5萬(wàn)元/平方米，銷售均價(jià)相當(dāng)于地價(jià)的5倍。“文旅+地產(chǎn)”模式為華僑城帶來(lái)了高額利潤(rùn)。

近年來(lái)，華僑城的文旅板塊營(yíng)收卻出現(xiàn)下滑。2019—2021年，旅游綜合業(yè)務(wù)營(yíng)收占比分別為50.42%、52.74%和42.23%，但到了2022年，這一比例已縮水至35.46%，且旅游綜合業(yè)務(wù)毛利率同比降低了8個(gè)百分點(diǎn)。這也是導(dǎo)致華僑城在2022年年報(bào)中錄得上市以來(lái)首次虧損的原因之一。

麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院高級(jí)分析師關(guān)榮雪指出，一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行趨勢(shì)導(dǎo)致華僑城的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)簽約銷售金額同比下降，公司為適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境、加快銷售去化，對(duì)部分房地產(chǎn)項(xiàng)目采取了靈活的銷售策略，從而帶來(lái)了一定程度上的價(jià)值折損。另一方面，文旅業(yè)務(wù)的高投入、低產(chǎn)出以及回報(bào)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)愈發(fā)凸顯，其與地產(chǎn)業(yè)務(wù)的融合互補(bǔ)效應(yīng)也逐漸減弱。

管理效率與安全邊界

在面對(duì)開(kāi)源渠道尚未明確拓展的現(xiàn)狀下，華僑城將節(jié)流與提升管理效率作為未來(lái)發(fā)展的核心策略，這一動(dòng)向備受投資者關(guān)注。投資者互動(dòng)平臺(tái)上頻繁探討華僑城的管理效益優(yōu)化、成本節(jié)約及價(jià)格策略調(diào)整等問(wèn)題。

針對(duì)投資者普遍關(guān)心的組織架構(gòu)繁雜問(wèn)題，公司董秘在7月透露，公司已順利完成對(duì)超過(guò)50個(gè)存量在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的管理重組工作。通過(guò)剝離運(yùn)營(yíng)類項(xiàng)目至歡樂(lè)谷、商管、華服、酒店、旅發(fā)等五大專業(yè)平臺(tái)公司進(jìn)行集中管理。

在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，華僑城副董事長(zhǎng)劉鳳喜曾在2022年年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司啟動(dòng)項(xiàng)目公司整合計(jì)劃，將71個(gè)項(xiàng)目公司整合為22家城市公司，管理層級(jí)由四級(jí)壓降為三級(jí)，顯著提高了管理效率。

然而，盡管采取了一系列調(diào)整措施，華僑城的營(yíng)業(yè)總成本并未顯著下降。2024年第三季度財(cái)報(bào)顯示，相比2023年同期，華僑城的稅金及附加、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用有所降低，但財(cái)務(wù)費(fèi)用增加了約4.42億元。

值得注意的是，華僑城在追求管理效率提升的同時(shí)，主題公園項(xiàng)目也面臨著安全挑戰(zhàn)。2023年和2018年，深圳歡樂(lè)谷主題公園曾發(fā)生安全事故，其中2023年的“雪域雄鷹”彈射過(guò)山車事故造成28人受傷，直接經(jīng)濟(jì)損失397.5萬(wàn)元。調(diào)查結(jié)果顯示，事故主要因設(shè)備發(fā)射區(qū)螺栓疲勞斷裂、維修人員技能不足等問(wèn)題造成。

因此，華僑城在持續(xù)優(yōu)化管理架構(gòu)、提升管理效率的過(guò)程中，必須同等重視安全管理和業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)的雙重優(yōu)化。這不僅是管理效率的提升，更是業(yè)務(wù)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)和安全邊界穩(wěn)固的關(guān)鍵所在。

同樣以主題公園為主要經(jīng)營(yíng)手段的迪士尼也面臨著主題公園利潤(rùn)下滑的挑戰(zhàn)。但迪士尼憑借其豐富的IP庫(kù)以及圍繞IP打造的一系列周邊產(chǎn)品（如電影、手辦、公仔等）實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)的持續(xù)增長(zhǎng)。而相比之下，華僑城旗下的歡樂(lè)谷主題公園IP卻長(zhǎng)時(shí)間未得到更新，這在一定程度上降低了其商業(yè)價(jià)值。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓分析稱，從破局的可能路徑來(lái)看，華僑城首要之舉是迅速銷售房源，通過(guò)高性價(jià)比的方式實(shí)現(xiàn)銷售回款，以快速回籠資金。其次，華僑城應(yīng)考慮出售所持部分股權(quán)，或引進(jìn)第三方投資，以進(jìn)一步緩解資金壓力。再者，拓展新的融資渠道也是關(guān)鍵一環(huán)，通過(guò)多樣化的融資方式獲取更多現(xiàn)金流。

北京商報(bào)記者 王寅浩 李晗