11月26日，中指研究院發(fā)布基于房企三季報(bào)的研究報(bào)告稱，2024年前三季度，滬深上市房企的營(yíng)業(yè)收入均值為162.6億元，同比下降21.1%，凈利潤(rùn)均值由去年同期的8.4億元下降至-1.6億元，出現(xiàn)虧損。從公布財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的72家滬深上市房企具體表現(xiàn)來看，有75%的企業(yè)實(shí)現(xiàn)了營(yíng)業(yè)收入的同比下降，上市房企營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)仍在繼續(xù)調(diào)整。

從盈利到虧損

報(bào)告顯示，2024年前三季度，滬深上市房企的營(yíng)業(yè)收入均值為162.6億元，同比下降21.1%，凈利潤(rùn)均值由去年同期的8.4億元下降至-1.6億元，出現(xiàn)虧損。從公布財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的72家滬深上市房企具體表現(xiàn)來看，有75%的企業(yè)實(shí)現(xiàn)了營(yíng)業(yè)收入的同比下降，53%的企業(yè)凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損。

以大悅城為例，該公司前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入204.8億元，同比下降1.1%；歸母凈利潤(rùn)-5.9億元，同比下降16.7%；扣除非經(jīng)常性損益后歸母凈利潤(rùn)-16.3億元，同比下降187.4%。對(duì)于歸母凈利潤(rùn)的降低，大悅城方面給出的理由是，主要原因是部分項(xiàng)目計(jì)提減值準(zhǔn)備，受合作開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算周期影響，對(duì)聯(lián)合營(yíng)企業(yè)投資收益同比減少。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅解釋稱，開發(fā)商在支付了土地成本、施工及建安成本等一系列運(yùn)營(yíng)成本后，預(yù)期的銷售或經(jīng)營(yíng)性回款金額卻出現(xiàn)了難以預(yù)估的明顯下降。因此，開發(fā)商選擇通過集體減值的方式，一次性將損失充分反映出來。這一做法無疑會(huì)對(duì)開發(fā)商的凈利潤(rùn)產(chǎn)生負(fù)面影響，因?yàn)橄嚓P(guān)成本已經(jīng)發(fā)生，而預(yù)期收益卻大幅下降。

值得注意的是，計(jì)提減值導(dǎo)致歸母凈利潤(rùn)降低的情況并非個(gè)例，大悅城只是其中之一。在2024年半年報(bào)中，金地集團(tuán)、榮盛發(fā)展等眾多房企也遭遇了類似的困境。中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，因計(jì)提減值而陷入虧損的房企數(shù)量不在少數(shù)。這些房企在銷售樓盤或土地項(xiàng)目等資產(chǎn)時(shí)，往往由于資產(chǎn)面臨較大虧損或價(jià)格急劇下降，導(dǎo)致其賬面價(jià)值低于可收回金額。這種現(xiàn)象通常發(fā)生在企業(yè)早期以高價(jià)獲取土地，而后續(xù)銷售時(shí)價(jià)格卻大幅降低的情形中。

為了加速去化、增加營(yíng)收，房企普遍采取降價(jià)銷售策略。然而，與拿地時(shí)的高溢價(jià)率相比，降價(jià)銷售不僅導(dǎo)致房企的銷售收入減少、毛利率下滑，還可能引發(fā)已售項(xiàng)目的存貨跌價(jià)損失，進(jìn)而增加計(jì)提減值的壓力。

以2021年為例，大悅城以高溢價(jià)率摘得高陵區(qū)4宗合計(jì)244.93畝居住用地，總成交價(jià)約為22.17億元，上述地塊的溢價(jià)率分別高達(dá)148%、112%、151%及131%。如今，房企以降價(jià)方式售出這些地塊開發(fā)的項(xiàng)目，無疑進(jìn)一步壓縮了房企的盈利空間。

營(yíng)收下滑背后的結(jié)轉(zhuǎn)面積難題

此外，房企在2024年前三季度普遍遭遇了歸母凈利潤(rùn)下滑的困境，這一狀況不僅受到計(jì)提減值增加的影響，還與營(yíng)收下滑緊密相關(guān)。

作為房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的保利發(fā)展，在2024年前三季度，營(yíng)收和凈利潤(rùn)也均出現(xiàn)了同比下降的情況。具體來看，2024年1—9月，保利發(fā)展的營(yíng)業(yè)收入為435.25億元，較去年同期下降21.62%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為3.93億元，同比下降63.31%。實(shí)現(xiàn)簽約金額2416.86億元，同比減少27.89%；簽約面積1349.62萬平方米，同比減少29.66%。

保利發(fā)展方面指出，本期歸母凈利潤(rùn)的降低主要?dú)w因于結(jié)轉(zhuǎn)收入的減少和項(xiàng)目毛利率的下滑。

對(duì)此，郭毅分析稱，開發(fā)商的結(jié)轉(zhuǎn)收入遵循會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，通常在房屋竣工備案驗(yàn)收并交付使用后才會(huì)進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。這意味著，并非銷售房屋后即可結(jié)轉(zhuǎn)收入，因?yàn)楫?dāng)前市場(chǎng)上銷售的房屋多為期房，從期房到竣工備案往往需要至少兩年的時(shí)間周期。因此，開發(fā)商的結(jié)轉(zhuǎn)收入大多在房屋竣工備案后才能實(shí)現(xiàn)。通常情況下，結(jié)轉(zhuǎn)收入的降低會(huì)伴隨著結(jié)轉(zhuǎn)面積的下行趨勢(shì)。

郭毅的觀點(diǎn)得到了數(shù)據(jù)的支持。2024年1—9月，全國(guó)房屋竣工面積約為3.68億平方米，同比下降24.4%，其中住宅竣工面積約為2.69億平方米，同比下降23.9%。然而，值得注意的是，盡管整體竣工面積有所下滑，但房企銷售狀況在10月有所好轉(zhuǎn)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年1—10月，TOP100房企銷售總額為34599.95億元，同比下降34.7%，但降幅較上月有所縮窄。特別是10月單月，TOP100房企銷售額同比增長(zhǎng)10.53%，環(huán)比增長(zhǎng)67.45%。

對(duì)此，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，雖然結(jié)轉(zhuǎn)面積的大幅下滑是導(dǎo)致房企營(yíng)業(yè)收入下降的主要原因，但10月以來房企銷售的好轉(zhuǎn)或?qū)?duì)未來價(jià)格預(yù)期的平穩(wěn)及結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)收的回升構(gòu)成利好。但短期內(nèi)效果或?qū)⒉幻黠@。

杠桿率和短期債轉(zhuǎn)好

但也并非全是壞消息。杠桿率的提升和短期債的轉(zhuǎn)好，都預(yù)示著開發(fā)商的融資環(huán)境、債務(wù)壓力在轉(zhuǎn)好。報(bào)告指出，截至2024年9月底，滬深上市房企杠桿率呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，短期償債能力有所下降。具體而言，滬深上市房企凈負(fù)債率均值達(dá)到87.1%，較去年同期增長(zhǎng)了6.3個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)現(xiàn)金短債比下降至1.1，較去年同期減少了0.3。

以萬科為例，截至2024年9月底的有息負(fù)債總額為3276.1億元，其中一年以上有息負(fù)債占比64.4%，凈負(fù)債率為66.2%，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為65.4%，較年初微降0.1個(gè)百分點(diǎn)，貨幣資金持有量為797.5億元。而保利發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債率則降至74.9%，較上年度末下降了1.7個(gè)百分點(diǎn)。

郭毅表示，杠桿率上升的原因主要在于融資層面的政策支持，特別是白名單制度的建立及對(duì)應(yīng)貸盡貸的要求，使得企業(yè)在資金使用上相對(duì)更為寬松，進(jìn)而導(dǎo)致杠桿率有所提升。

但謝逸楓也指出，滬深上市房企的杠桿率若有所上升，通常意味著其短期償債能力有所下降。其次，杠桿率的變化可能有利于房企在股票市場(chǎng)上建立相對(duì)良好的增長(zhǎng)基礎(chǔ)。然而，從中長(zhǎng)期債務(wù)角度來看，這可能會(huì)給房企帶來一定的壓力。

從到期債務(wù)規(guī)模來看，房企仍存在一定的償債壓力。據(jù)中指研究統(tǒng)計(jì)，房企2024年四季度到期需償還的債券余額為1304.6億元，一年內(nèi)（2024.10—2025.09）到期余額為7272.7億元；兩年內(nèi)（2024.10—2026.09）到期余額13892億元。

劉水認(rèn)為，綜合來看，滬深上市房企短期內(nèi)改善現(xiàn)金流仍面臨一定挑戰(zhàn)，需以流動(dòng)性為核心，加強(qiáng)現(xiàn)金流管控，加大高流動(dòng)性項(xiàng)目的推售力度，狠抓銷售回款，同時(shí)抓住政策窗口期，增加現(xiàn)金流入。

郭毅進(jìn)一步指出，回顧房地產(chǎn)行業(yè)的黃金二十年，開發(fā)商曾一度超越整個(gè)經(jīng)濟(jì)體的平均利潤(rùn)率水平，但這種超常表現(xiàn)并不可持續(xù)。如今，隨著行業(yè)回歸正常發(fā)展?fàn)顟B(tài)及利潤(rùn)水平，房企需首先接受利潤(rùn)率持續(xù)下滑的現(xiàn)實(shí)。在此基礎(chǔ)上，房企應(yīng)調(diào)整業(yè)務(wù)布局，將投資重心更多傾向于需求相對(duì)穩(wěn)健的一二線城市，特別是在核心城市布局核心產(chǎn)品。唯有如此，房企方能在提升銷售額的同時(shí)，有望實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)率的小幅回升。展望未來，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)繼續(xù)打造好產(chǎn)品促進(jìn)銷售回款，同時(shí)尋求政策機(jī)遇盤活存量，改善資產(chǎn)負(fù)債表，提升盈利能力。

北京商報(bào)記者 王寅浩 李晗