一降到底，事關上億人的存量房貸利率下調，正式落錘。

9月29日晚，人民銀行發(fā)布公告，明確完善房貸利率定價機制， 11月1日起，個人住房貸款的借貸雙方可協(xié)商調整加點幅度，也可協(xié)商調整重定價周期；很快，市場利率定價自律機制發(fā)布《關于批量調整存量房貸利率的倡議》，各銀行應抓緊制定實施方案，不晚于10月12日發(fā)布操作細則，及時回應客戶關切；緊接著，工行、建行、農(nóng)行、中行四大行齊發(fā)公告，10月31日之前統(tǒng)一對存量房貸利率實施批量調整。

值得一提的是，這將是我國最后一次批量調整存量房貸利率。那么，此次調整后，存量房貸借款人究竟能享受到多大優(yōu)惠？需要進行哪些操作？最快什么時間可以享受到存量房貸利率下降的好處？北京商報記者獲悉權威解讀，多個關鍵問題值得關注。

批量調整存量房貸利率后，可降至什么水平

北京商報記者獲悉，截至7月末，全部存量房貸加權平均利率約為4.06%。2024年前8個月全國新發(fā)放房貸平均利率為3.61%。

《關于批量調整存量房貸利率的倡議》明確，10月31日前將LPR加點幅度高于-30基點的存量房貸加點幅度批量調整至-30基點。調整后，存量房貸利率將降至約LPR（3.85%）-30基點=3.55%，略低于2024年前8個月全國新發(fā)放房貸平均利率水平（3.61%）。調整后，利率較調整前的4.06%降幅約0.5個百分點，預計降幅為平均值，具體到每個合同將各有不同。

如果考慮到人民銀行政策利率下調0.2個百分點，10月21日LPR可能跟隨下降，在貸款重定價后，調整后的存量房貸利率水平還將明顯低于3.55%，大幅節(jié)省房貸借款人的利息支出。

值得一提的是，本次存量房貸利率的下調，將為上億存量購房者帶來實實在在的優(yōu)惠。

以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節(jié)約借款人利息支出每年約5600元。

從全國看，本次批量下調將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出約1500億元。

東方金誠首席宏觀分析師王青指出，此政策的積極意義就在于縮短了存量房貸利率調整周期。也就是說，接下來存量房貸利率和新發(fā)放房貸利率之間的聯(lián)動性會進一步增強，消除了因新、老房貸利差提前償還房貸的必要性，能夠進一步緩解潛在的提前還貸潮。也相當于給存量房貸家庭吃下定心丸，這有利于促進房地產(chǎn)市場盡快止跌回穩(wěn)，避免影響居民消費。

允許變更房貸利率在LPR上的加點幅度，如何理解

根據(jù)合同約定，存量房貸利率由LPR和加點幅度（加點幅度可為負值）形成，加點幅度主要反映合同簽訂時的市場供求、風險溢價等因素，在合同期保持不變。因此，利率水平只會在重定價后跟隨LPR同幅度變化。

考慮到房貸期限普遍較長（最長可達30年），在合同存續(xù)期間，市場供求形勢、借款人的收入、財產(chǎn)和信用狀況等因素均可能發(fā)生變化。當這些因素發(fā)生較大變化時，加點仍保持不變，可能導致對合同一方較為不利，需要允許以適當方式變更合同，維護合同的公平性。

比如，2019年11月發(fā)放的一筆房貸，當時的加點幅度是+55基點，現(xiàn)在借款人的收入可能明顯增加了，這筆房貸的風險溢價已經(jīng)發(fā)生較大變化。同時，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場供求形勢也發(fā)生了重大變化，新發(fā)放房貸加點幅度可能已降至-45基點，存量房貸借款人情感上也有落差。對于這種情況，有必要優(yōu)化制度設計，允許借貸雙方自主協(xié)商，對加點幅度進行變更。國際上很多經(jīng)濟體，如美國、德國、英國、日本、中國香港等，都允許房貸發(fā)放滿一定時間后，若市場利率變動較大，借貸雙方可通過適當?shù)姆绞剑匦录s定利率等相關條款。

人民銀行適應市場形勢變化，響應群眾期盼，進一步深化利率市場化改革，通過增強市場競爭，完善房貸利率定價機制，允許存量房貸與全國新發(fā)放房貸利率偏離達到一定幅度時，借貸雙方可通過協(xié)商變更合同等方式調整加點幅度，引導存量房貸利率適時反映市場利率變化，降至全國新發(fā)放房貸平均利率水平附近。

權威專家認為，公告建立了存量房貸利率漸進有序調整的長效機制，如果未來新發(fā)放房貸利率繼續(xù)下降，當存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人仍可與銀行協(xié)商，申請將存量房貸利率調降至新發(fā)放房貸利率水平附近。這也有利于借款人進一步降低房貸利息支出，提升居民消費意愿，也有助于穩(wěn)定購房者預期，提振信心。

借貸雙方可以協(xié)商確定重定價周期，如何選擇

重定價周期是指浮動利率貸款合同中，利率跟隨定價基準調整的時間間隔，由借貸雙方自主協(xié)商確定。

權威專家指出，過去較長一段時間，受制于商業(yè)銀行系統(tǒng)性能、風險管理水平等客觀條件，中長期貸款利率一般一年確定一次，個人住房貸款利率重定價周期也要求最短為1年。隨著商業(yè)銀行管理水平和科技能力的提升，目前除房貸外的大部分浮動利率貸款都可由借貸雙方協(xié)商確定重定價周期。為提高貨幣政策傳導效率，中國人民銀行取消對個人住房貸款重定價周期最短為1年的行政性限制。

對于新簽訂的個人住房貸款合同，自11月1日起，可由借貸雙方自主協(xié)商重定價周期。重定價周期可為按年、按半年、按季度等。需要說明的是，在利率下行階段，重定價周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率。

對于存量房貸，在10月的批量調整階段，若一對一協(xié)商重定價周期，將嚴重影響批量調整進度，拖延借款人享受低利率的時間。因此，商業(yè)銀行應優(yōu)先調整存量房貸利率的加點幅度，暫不調整重定價周期，使借款人盡早享受較低利率。自2024年11月1日起，符合條件的借款人在與商業(yè)銀行市場化協(xié)商調整房貸利率加點幅度的同時，也可協(xié)商調整重定價周期。

此外，為適應房地產(chǎn)市場供求關系的新變化，在批量調整和常態(tài)化調整階段，均不再區(qū)分首套、二套房（有房貸利率政策下限且區(qū)分首套、二套的城市除外），引導首套、二套存量房貸利率降至全國新發(fā)放房貸利率平均水平附近，減輕存量房貸借款人利息負擔。

北京商報記者 劉四紅