2022年是充滿挑戰(zhàn)的一年，“壓力測試”下很多房企表現(xiàn)不合格，暴露出抵御風(fēng)險的“脆弱”。當(dāng)市場信心跌入谷底，更需要頭部房企展露出“壓艙石”的作用，給到行業(yè)復(fù)蘇的信心。

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整期，作為行業(yè)龍頭，碧桂園自身的壓力不小，盡管如此，其2022年仍交出了一份頗具“韌性”的成績單。3月30日，碧桂園發(fā)布的全年業(yè)績公告顯示，2022年，該公司錄得4303.7億元的收入及26.1億元歸屬股東的核心凈利潤。全年實現(xiàn)3574.7億元的權(quán)益銷售額，交付近70萬套房屋，均高居行業(yè)榜首位置。

實際上，碧桂園給到行業(yè)的信心，并不只有年報中的數(shù)字，其管理層也在業(yè)績會上對企業(yè)未來發(fā)展做出了清晰規(guī)劃。都說“巨輪”難轉(zhuǎn)舵，剛剛接過指揮棒的碧桂園董事會主席楊惠妍，在業(yè)績會上給出了碧桂園前行的方向。

銷售額、交付量行業(yè)領(lǐng)先

百強房企銷售額同比下降42%、千億房企數(shù)量“腰斬”……房地產(chǎn)行業(yè)超預(yù)期的調(diào)整，任何一家房企都難獨善其身。

“在地產(chǎn)高速發(fā)展的時候，管理層想到了市場會下行，但沒想到會來得這么快速而猛烈，2022年我們付出了極大代價，打贏了關(guān)乎企業(yè)生存的‘鐵原保衛(wèi)戰(zhàn)’。”碧桂園集團總裁莫斌說。

對房企而言，2022年確實是一場艱苦卓絕的生存保衛(wèi)戰(zhàn)，雖然碧桂園在利潤表上做出了犧牲，但整體經(jīng)營保持穩(wěn)健。財報顯示，2022年碧桂園實現(xiàn)總營業(yè)收入約4303.7億元，毛利約328.8億元，歸屬股東的核心凈利潤約26.1億元。值得注意的是，在港股房企大面積虧損的背景下，碧桂園核心凈利潤仍保持正向。此外，碧桂園去年全年總?cè)セ蔬_65%，權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約3324.8億元，權(quán)益銷售回款率約93%，已連續(xù)七年超過90%。

盡管行業(yè)歷經(jīng)寒冬，企業(yè)發(fā)展面臨諸多挑戰(zhàn)，碧桂園作為頭部房企，仍全力以赴做好保交付工作，全年共交付1384個批次、近70萬套房屋，交付量高居行業(yè)榜首，其中281個項目更實現(xiàn)了交付即辦證。

從財報的資產(chǎn)負債表上不難看出，碧桂園在保持收入穩(wěn)定的前提下，已全力對負債進行著最大可能的優(yōu)化。據(jù)了解，碧桂園的有息負債總額自2019年以來逐年下降，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率、凈借貸比也從2020年開始保持下行趨勢。截至2022年末，該公司的有息負債總額為2713.1億元，同比下降了14.7%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率降至69.4%，凈借貸比低至40%，是近十年以來的新低。境內(nèi)融資成本從2019年底開始持續(xù)下降，至2022年末累計下降119個基點。

莫斌也在3月30日召開的業(yè)績會上透露，2022年碧桂園將全面預(yù)算納入戰(zhàn)略高度，將經(jīng)營目標、利潤、現(xiàn)金流、資源、費用等全部納入其中，圍繞“現(xiàn)金流是前提，利潤是核心”的重心，形成系統(tǒng)的經(jīng)營策略和計劃，并定期跟蹤經(jīng)營數(shù)據(jù)，制訂改善計劃和措施。資源鋪排緊緊圍繞“保交付、保資產(chǎn)、保安全和保信用”展開。

一二線城市貨值將提升至50%

“鐵原保衛(wèi)戰(zhàn)”打贏了，碧桂園也需要思考“向前看”，外界更關(guān)注的是，一家資產(chǎn)上萬億的企業(yè)，如何應(yīng)對新的市場變化。

在3月30日的業(yè)績會上，楊惠妍作為碧桂園新任董事會主席首度亮相。面對市場關(guān)注，楊惠妍對碧桂園未來發(fā)展做出了清晰規(guī)劃，并給到具體的戰(zhàn)略藍圖。

楊惠妍表示，接下來3-5年，碧桂園的主要戰(zhàn)略方向是行穩(wěn)致遠，圍繞著資產(chǎn)負債表、利潤表還有現(xiàn)金流量表做好管理。同時，她還提及“要回歸到商業(yè)最基礎(chǔ)的邏輯”，碧桂園要發(fā)揚自身的兩個核心競爭力——產(chǎn)品力、成本力。

產(chǎn)品力的打造將圍繞從銷售開始到物業(yè)服務(wù)的全鏈條，“這跟傳統(tǒng)的概念是不一樣的，不是給業(yè)主一個房子就可以了，要非常的宜居，住進去非常的舒心”。“成本力也可以定義為全成本力。過去房地產(chǎn)粗放式管理，但現(xiàn)在無論是運營端或者生產(chǎn)端，碧桂園要在精益管理上做更多的動作，保證在不降產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的情況下，讓集團有更好的競爭力。”楊惠妍如是說。

此外，莫斌在會上表示，未來碧桂園將聚焦一二線核心城市的核心區(qū)域，逐步提升一二線城市的投資額和土地儲備占比。“通過新增土儲布局的調(diào)整，我們計劃用3-5年時間，將公司一二線和三四線的貨值比例提升至50：50。”

此前，中金研究發(fā)布2023年展望報告提及，2023年房地產(chǎn)呈現(xiàn)“緩筑底、慢復(fù)蘇”態(tài)勢，房企強分化持續(xù)。“在需求緩慢復(fù)蘇、供給劇烈出清的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)將在2023年持續(xù)強分化，優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營優(yōu)勢繼續(xù)擴大。”

優(yōu)質(zhì)房企繼續(xù)擴大經(jīng)營優(yōu)勢，在當(dāng)前市場下最重要的是尋找“確定性”。2023年碧桂園已重啟拿地，整體投資方向?qū)@人口流動、產(chǎn)業(yè)布局、經(jīng)濟基礎(chǔ)、供需情況等核心變量進行優(yōu)中選優(yōu)，重質(zhì)輕量，聚焦一、二線核心城市。據(jù)莫斌介紹，截至2022年底，碧桂園位于中國內(nèi)地的權(quán)益可售資源約9500億元，另有潛在權(quán)益可售資源約2500億元，合計約1.2萬億元左右。

事實上，從2021年開始，碧桂園就在系統(tǒng)地調(diào)節(jié)土儲結(jié)構(gòu)，投資方向更聚焦確定性、高能級城市，也就是一二線城市的核心區(qū)位。

值得一提的是，近期碧桂園也參與多宗熱門地塊的公開競拍，包括北京、南京、成都、杭州、合肥等城市。以北京為例，北京朱辛莊0028地塊共吸引了包括碧桂園在內(nèi)的42家房企報名參與，網(wǎng)上競價就達到了土地上限。“這類地塊往往都是比較低的中簽率，所以目前還沒有獲取相應(yīng)土地，在未來一段時間碧桂園還會積極參與。”碧桂園集團常務(wù)副總裁程光煜在業(yè)績會上透露。

代管代建的先天優(yōu)勢

業(yè)績會現(xiàn)場，公司管理層反復(fù)提及一個名詞——科技建造。

科技建造也是碧桂園走有質(zhì)量發(fā)展之路的重要一環(huán)。2022年6月，碧桂園將旗下建筑子公司和原博智林旗下的總包單位進行整合，成立了科技建筑集團。其打造的科技智慧建造體系積極響應(yīng)國家智能建造發(fā)展戰(zhàn)略，核心依托建筑機器人自動化施工，提供全產(chǎn)業(yè)鏈智能建筑解決方案，推動產(chǎn)業(yè)生態(tài)升級，目前已擁有建筑機器人、新型模板體系、BIM數(shù)字化技術(shù)、新型工業(yè)化、智能裝備五大核心業(yè)務(wù)。

實際上，除了有效助力開發(fā)業(yè)務(wù)的提質(zhì)增效，科技智慧建造體系也為碧桂園的代管代建業(yè)務(wù)打開了新發(fā)展空間。據(jù)悉，碧桂園布局代管代建市場已經(jīng)超過七年，累計承接項目超150個，累計在管面積近1300萬平方米。自2022年以來，該公司共計獲取5個新項目，預(yù)計貨值85億元。

截至2023年1月，碧桂園旗下博智林公司已有33款建筑機器人投入商業(yè)化應(yīng)用，服務(wù)覆蓋30個省份（自治區(qū)、直轄市）超600個項目，累計交付超1700臺，累計應(yīng)用施工面積超千萬平方米。

“現(xiàn)在已經(jīng)有30多款建筑機器人進入了初試階段，經(jīng)過不斷迭代，我相信進入終試和量產(chǎn)也就不遠了，科技建造對我們主營業(yè)務(wù)的發(fā)展會起到如虎添翼的作用。”莫斌說。

此外，莫斌表示，未來碧桂園還是會堅持“一體兩翼”，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是主體，代管代建輕資產(chǎn)發(fā)展，同時將科技建造作為第二增長曲線。“從戰(zhàn)略上來講，代管代建這類輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，中長期是平衡收入和利潤的方式。”

中指研究院分析人士認為，未來行業(yè)在規(guī)模、布局、業(yè)態(tài)等方面均將形成深度分化。開發(fā)業(yè)務(wù)賽道彎道超車機會減少，頭部企業(yè)地位穩(wěn)固，未來或?qū)⑿纬山鹱炙托袠I(yè)格局。同時，專業(yè)化分工是大趨勢，細分領(lǐng)域?qū)I(yè)企業(yè)增多。少數(shù)頭部企業(yè)能夠發(fā)展成為橫跨多個領(lǐng)域的綜合開發(fā)企業(yè)，細分行業(yè)或?qū)a(chǎn)生龍頭企業(yè)。

在業(yè)績會現(xiàn)場，楊惠妍對代管代建業(yè)務(wù)的未來表達了期許，并談及碧桂園在這方面所具備的先天性優(yōu)勢。“因為公司從創(chuàng)立至今，就是從設(shè)計、建造、裝修、交付到物業(yè)管理,打造了全鏈條業(yè)務(wù)，從戰(zhàn)略上來說，代管代建這類輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，中長期看也是平衡收入和利潤的方式。代管代建和科技建造一旦做成，都是非常有競爭壁壘的業(yè)務(wù)，是碧桂園的第二增長曲線，也是為公司中長期健康發(fā)展做鋪墊。”

收斂聚焦、藍圖規(guī)劃，碧桂園戰(zhàn)略的“加減法”已經(jīng)清晰，沿著新掌門人楊惠妍給出的前進方向，2023年碧桂園必將有更多的動作。

圖片來源：企業(yè)供圖