調(diào)控政策越發(fā)精細(xì)化，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入史上最嚴(yán)監(jiān)管時(shí)代。從發(fā)展的眼光看，高頻精準(zhǔn)調(diào)控在擠壓行業(yè)泡沫的同時(shí)，也倒逼房企蛻變升級。

如果說今年房地產(chǎn)的上半場是“發(fā)展就是安全”，那么下半場的準(zhǔn)則是“安全才能發(fā)展”。2021年的中報(bào)對房企而言，是在調(diào)控浪潮和行業(yè)波動中的一次全面大考。可以看到，綜合實(shí)力強(qiáng)的頭部企業(yè)彰顯出堅(jiān)固的基本盤和穩(wěn)健的增長性。

8月30日，融創(chuàng)中國控股有限公司（001918.HK，以下簡稱“融創(chuàng)”）就交出了一份全優(yōu)答卷：銷售大漲64.3%，收入上漲23.9%，每股盈利上漲8.7%，歸母凈利潤上漲9.4%；負(fù)債率持續(xù)下降，“三道紅線”指標(biāo)穩(wěn)步改善；國際信用評級全面提升。

融創(chuàng)的戰(zhàn)略定力展現(xiàn)出強(qiáng)大的韌性，從容穿越市場周期、抵御行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。在這種定力下，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)了業(yè)績快速增長，同時(shí)也錘煉出強(qiáng)大的綜合能力。

據(jù)悉，融創(chuàng)最近在半年度會議上提出新的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)——更安全、更從容、更長期、更有價(jià)值。

融創(chuàng)中國執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德在公司內(nèi)部表示，“調(diào)控對行業(yè)和企業(yè)都是好事，經(jīng)過這一輪調(diào)控，都將變得更穩(wěn)、更健康。但與此同時(shí)，也要求企業(yè)在新的政策環(huán)境下快速調(diào)整適應(yīng)。融創(chuàng)積極融入國家戰(zhàn)略、堅(jiān)決響應(yīng)政策導(dǎo)向、從容擁抱行業(yè)變化，進(jìn)一步堅(jiān)定‘更安全、更從容、更長期、更有價(jià)值’地均衡高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略方向，持續(xù)為員工、客戶、股東、社會創(chuàng)造價(jià)值”。

盈利穩(wěn)增長、資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化

達(dá)成更安全基本面

融創(chuàng)在今年初披露的2020年年報(bào)里，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)杠桿率下降，“三道紅線”指標(biāo)連降兩檔至黃檔。到2021年中報(bào)，財(cái)務(wù)健康度得到進(jìn)一步提升：凈負(fù)債率下降9.4個(gè)百分點(diǎn)，非受限現(xiàn)金短債比升至1.11，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率降至76%，加速邁向“綠檔”。

變得更穩(wěn)健安全的同時(shí)，融創(chuàng)也迎來了穩(wěn)定高質(zhì)量的增長態(tài)勢。中報(bào)顯示，上半年，公司營業(yè)收入同比增長23.9%至958.2億元，毛利199.8億元同比增長12.5%，歸母凈利潤119.9億元同比增長9.4%。

此外，融創(chuàng)土儲充足，堅(jiān)持對拿地總量嚴(yán)管控，對土地質(zhì)量高要求——這使得它能在變化的大環(huán)境中，進(jìn)一步保障企業(yè)發(fā)展的安全健康。數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)在上半年獲取土地權(quán)益貨值2135億元，上半年權(quán)益拿地銷售比37.9%，而2020年7月-2021年6月一年內(nèi)權(quán)益拿地銷售比則為28.5%，彰顯出極強(qiáng)的拿地紀(jì)律。

綜合向好的表現(xiàn)，多家國際評級機(jī)構(gòu)全面提升融創(chuàng)評級：2021年上半年，標(biāo)普將融創(chuàng)主體評級上調(diào)至BB，展望穩(wěn)定；穆迪及惠譽(yù)將其評級展望升至正面。摩根大通也看好融創(chuàng)強(qiáng)勁的基本面、較高的凈利水平以及預(yù)期將持續(xù)下降的財(cái)務(wù)成本與杠桿水平，維持 “買入”評級。全球領(lǐng)先的ESG評級公司Sustainalytics也將融創(chuàng)提升至“低風(fēng)險(xiǎn)”評級，評分位列70家境內(nèi)參評房企首位。

據(jù)了解，實(shí)際上自2019年下半年開始，融創(chuàng)主動做調(diào)整，落實(shí)“降杠桿、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”的戰(zhàn)略要求，并制定了全面、清晰、長期的行動計(jì)劃。其中包括推動國際信用評級的持續(xù)提升，中期達(dá)到投資級；推動融資成本的持續(xù)下降，爭取三年內(nèi)達(dá)到民營房企優(yōu)秀水平；推動融資結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化等等。

這一系列的舉措相繼落地，將助力融創(chuàng)進(jìn)一步鞏固更安全、穩(wěn)健的基本面。

地產(chǎn)主業(yè)優(yōu)勢持續(xù)領(lǐng)先

從容擁抱行業(yè)變化

融創(chuàng)自上市之初就堅(jiān)持兩件事：做好產(chǎn)品與服務(wù)、深耕城市。在經(jīng)歷了18年如一日的沉淀過后，融創(chuàng)已建立行業(yè)領(lǐng)先的核心優(yōu)勢，為業(yè)務(wù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

中報(bào)顯示，融創(chuàng)2021年上半年實(shí)現(xiàn)3208億元銷售額，同比增長64.3%，回款率保持高位水平。銷售高增長、高回款率，來自市場的認(rèn)可，讓融創(chuàng)的現(xiàn)金流更為充裕。截至2021年6月底，融創(chuàng)在手現(xiàn)金達(dá)1232億元，其中非受限現(xiàn)金1011億元，較去年底提升2.4%。

從銷售結(jié)構(gòu)來看，融創(chuàng)深耕核心城市群的領(lǐng)先優(yōu)勢凸顯。在長三角，融創(chuàng)完成1141億元銷售額；在西部核心城市、環(huán)渤海分別完成791億元、637億元。

上半年，融創(chuàng)在多個(gè)一二線核心城市占據(jù)市場領(lǐng)先地位，20個(gè)城市的銷售額超過50億元。其中，北京、上海、蘇州等9個(gè)城市銷售額超100億元；在杭州、武漢，融創(chuàng)半年銷售額超過200億元——這相當(dāng)于一家百強(qiáng)房企的半年業(yè)績。

充足的可售貨值也支持下半年高業(yè)績的達(dá)成。數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)在今年下半年內(nèi)的總可售貨值超6600億元。國盛證券發(fā)布報(bào)告表示，疊加下半年銷售高峰影響及融創(chuàng)的市場領(lǐng)先優(yōu)勢，預(yù)計(jì)融創(chuàng)2021年將實(shí)現(xiàn)銷售穩(wěn)步增長。

支撐融創(chuàng)傲人銷售成績的前提是，行業(yè)第一的產(chǎn)品力。繼摘得克而瑞研究中心、億翰智庫的產(chǎn)品力桂冠后，融創(chuàng)在今年上半年再次獲得中國指數(shù)研究院“房地產(chǎn)產(chǎn)品力優(yōu)秀企業(yè)”第一名。針對主流客群年輕化趨勢，融創(chuàng)推出的“I AM I” 產(chǎn)品年輕化創(chuàng)新得到市場和客戶的高度認(rèn)可，已落地項(xiàng)目中，上海融創(chuàng)未來金融城、杭州萬融城、武漢公園大觀等項(xiàng)目成為市場紅盤。

在第一輪“雙集中供地”結(jié)束后，住建部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)表示，要著力建立房地聯(lián)動機(jī)制，推廣北京市的做法，限房價(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)。這意味著，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來“競品質(zhì)”時(shí)代。產(chǎn)品力將成為企業(yè)發(fā)展的核心競爭力，擁有高品質(zhì)產(chǎn)品力的企業(yè)不僅在銷售端嶄露頭角，也將在土地端如魚得水。

房地產(chǎn)行業(yè)回歸本質(zhì)，做好產(chǎn)品與服務(wù)是企業(yè)安全健康發(fā)展的前提。而高品質(zhì)產(chǎn)品力的代表——融創(chuàng)在“競品質(zhì)”時(shí)代的領(lǐng)先優(yōu)勢將進(jìn)一步擴(kuò)大。

充裕且高品質(zhì)的土儲，也將支持融創(chuàng)地產(chǎn)主業(yè)未來更從容的增長。截至2021年6月30日，融創(chuàng)持有的權(quán)益土儲貨值約2萬億元，足以支持未來穩(wěn)健發(fā)展。

通過不斷夯實(shí)產(chǎn)品競爭優(yōu)勢、城市深耕、市場口碑和高質(zhì)量土儲的核心優(yōu)勢，融創(chuàng)在地產(chǎn)主業(yè)持續(xù)建構(gòu)的綜合能力，讓這家公司能夠更加從容應(yīng)對行業(yè)波動，為其戰(zhàn)略升級打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

步入均衡高質(zhì)量發(fā)展階段

以“四更”準(zhǔn)則打造長期競爭力

融創(chuàng)一直保持著對宏觀環(huán)境和行業(yè)趨勢的敏銳洞察與精準(zhǔn)判斷，擅長在行業(yè)的不同階段快速找到發(fā)展最優(yōu)解，這也使得融創(chuàng)被業(yè)界視為風(fēng)向標(biāo)。

在高周轉(zhuǎn)、高增長的房地產(chǎn)上半場，融創(chuàng)憑借“更快速、更均好、更優(yōu)質(zhì)、更深耕”的優(yōu)勢，迅速躋身行業(yè)前列。在規(guī)模快速增長的同時(shí)，不可避免地出現(xiàn)了階段性負(fù)債率偏高。融創(chuàng)意識到資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化對公司長期發(fā)展至關(guān)重要，于是先于政策要求，從2019年下半年開始就主動優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降杠桿，提升盈利能力的同時(shí)保證充裕穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

2020年可謂是融創(chuàng)的轉(zhuǎn)型年，正式打開了公司“均衡高質(zhì)量發(fā)展”的序章。這一年融創(chuàng)主動調(diào)整節(jié)奏，拿地金額僅為2019年的一半，“三道指標(biāo)”連降兩檔至黃檔，融資成本持續(xù)下降，信用評級全面提升，業(yè)績?nèi)嬖鲩L的同時(shí)負(fù)債指標(biāo)也持續(xù)改善。

2021年，均衡穩(wěn)健戰(zhàn)略初見成效，融創(chuàng)進(jìn)一步堅(jiān)定戰(zhàn)略目標(biāo)，提出“四更”經(jīng)營準(zhǔn)則：更安全、更從容、更長期、更有價(jià)值。

據(jù)了解，“四更”準(zhǔn)則也作為融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)基本做事原則，是以利潤為核心，以客戶滿意度為核心，以安全穩(wěn)健為核心，提升綜合競爭力，持續(xù)為員工、客戶、股東及社會創(chuàng)造價(jià)值。

擁抱變化，需要從容的底氣，更需要積極的態(tài)度和堅(jiān)定的行為。融創(chuàng)的“四更”重新定義了頭部房企的未來增長形態(tài)，極具行業(yè)參考價(jià)值。在房地產(chǎn)行業(yè)的下半場，運(yùn)營和管理是紅利，質(zhì)量是護(hù)城河，企業(yè)先安全才能發(fā)展，而綜合能力強(qiáng)的企業(yè)更具生命力。