房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整不僅重塑了市場格局，還賦予了行業(yè)新的特征。從市場變化來看，各大房企正在積極探索新的商業(yè)模式和發(fā)展路徑，以適應(yīng)市場的變化和需求。一時間，房地產(chǎn)行業(yè)的代建風(fēng)浪正如潮涌至，被稱為“下一個億萬級藍(lán)海市場”。無論是頭部房企，還是中小型房企，都紛紛在代建賽道上有所布局。

深藍(lán)智庫根據(jù)房企年報、公開信息統(tǒng)計，截至2023年末，已有接近百家房企布局代建領(lǐng)域，市場規(guī)模顯著擴大。在這之中既包括萬科、碧桂園、龍湖、華潤、綠城、旭輝等頭部房企，也包括中原建業(yè)、眾安集團、當(dāng)代置業(yè)、雅居樂、上坤地產(chǎn)等中小型房企。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年一季度末，已有17家企業(yè)代建總合約規(guī)模超千萬平方米，其中總規(guī)模超過1億平方米的有2家，超過5000萬平方米的有3家。

獨特的抗周期性

代建行業(yè)的興盛，與房地產(chǎn)發(fā)展形勢相契合。2020年四季度，壓降房地產(chǎn)企業(yè)杠桿的“三道紅線”和限制銀行房地產(chǎn)信貸的“兩條紅線”接連出臺，由此觸發(fā)行業(yè)深度調(diào)整。與此同時，主營代建業(yè)務(wù)的中原建業(yè)于2021年5月逆周期登陸港交所，這讓廣大房企看到了希望。

于是，大家一擁而上，代建賽道也愈發(fā)顯得擁擠，每個角落都充滿了競爭者的身影。

旭輝控股在2021年就已開始布局代建業(yè)務(wù)，2022年7月該公司啟動了新一輪組織架構(gòu)調(diào)整，代建成為四大平臺之一。成立于2021年的旭輝建管，累計在管項目已突破100個，分布在全國40余個重點城市，其中政府國企的代建占比更超過50%；年度新增項目突破50個，新增簽約規(guī)模更是突破980萬平方米。

碧桂園于2022年初加大了代建代管業(yè)務(wù)布局，組建了專業(yè)的操盤團隊，面向市場承接各類項目的代建代管服務(wù)，優(yōu)先承接安居房、保障房、政府平臺城投公司等項目，聚焦“開發(fā)建造”板塊，提供開發(fā)報建、規(guī)劃及設(shè)計、成本、采購、工程等全過程開發(fā)管理服務(wù)。

在2022年的中期業(yè)績會上，龍湖集團智慧營造品牌“龍湖龍智造”正式對外發(fā)布。“雖然剛開始做代建，但我們發(fā)現(xiàn)這個機會確實比想象中來得快。多地城投平臺進入土地市場，實際上它們沒有操盤能力，對我們來說是一個機會。”當(dāng)時龍湖集團董事長兼CEO陳序平直言。

截至2023年末，龍湖龍智造已累計獲取代建項目90余個，總建筑面積超1600萬平方米。僅2023年就新增獲取代建類項目50個，總建筑面積超800萬平方米。合作的對象包括大家投控、中鐵城投集團、中國東方、清華大學(xué)、螞蟻集團、未央城建等在內(nèi)的央國企、地方平臺公司、AMC、保險公司及大廠高校等。

據(jù)深藍(lán)智庫不完全統(tǒng)計，截至2023年末，已有接近百家房企布局代建領(lǐng)域，市場規(guī)模顯著擴大。幾乎所有頭部房企，在代建領(lǐng)域都有所布局，例如萬科、碧桂園、龍湖、華潤、綠城、旭輝等等。當(dāng)然，布局代建領(lǐng)域也不乏一些中小型房企，例如眾安集團、當(dāng)代置業(yè)、雅居樂、上坤地產(chǎn)等等。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，在房地產(chǎn)市場低迷時期，代建業(yè)務(wù)展現(xiàn)出了其獨特的抗周期特性。對于房企來說，代建業(yè)務(wù)屬于輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，不僅不會占用公司過多的資金，更避免了形成大量負(fù)債，為企業(yè)提供了有效的風(fēng)險緩沖。通過降低公司的資產(chǎn)負(fù)債率，代建業(yè)務(wù)有助于改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，增強企業(yè)的財務(wù)穩(wěn)健性。

千萬門檻

進入2024年，代建行業(yè)的陣營仍在不斷壯大。2024年初，招商蛇口宣布正式成立代建平臺“招商建管”，融創(chuàng)中國也對外正式官宣了“融者共創(chuàng)”這一代建平臺，代建市場再次擴容。

代建的火爆程度，讓頭部央企也都坐不住了。招商蛇口董事長蔣鐵峰在業(yè)績會上表示，“三大工程”中“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為公司帶來了新的代建機會。據(jù)披露，招商蛇口2023年新增28個代建項目，合計管理面積約269萬平方米。

雖然頭部央企來勢洶洶，但不同于房地產(chǎn)行業(yè)，代建行業(yè)集中度更高。

據(jù) 克 而 瑞 數(shù) 據(jù) ，截 至 2023 年 末 ，TOP30企業(yè)代建總合約建筑面積已超7億平方米。其中超過5000萬平方米的有5家，合計面積達(dá)4.12億平方米，占TOP30企業(yè)總規(guī)模的55%。

從TOP30代建企業(yè)的性質(zhì)來看，仍以民企為主，數(shù)量占比達(dá)67%，包括龍湖龍智造、旭輝建管、濱江集團等；國企央企數(shù)量占比16%，包括華潤置地、建發(fā)建管等；混合所有制占比為17%，包括綠城管理、金地集團、萬科地產(chǎn)等。

具體到市場格局，代建企業(yè)梯隊已經(jīng)形成。

據(jù)中國房協(xié)代建分會副會長、克而瑞集團董事長丁祖昱透露，截至2024年一季度末，已有17家企業(yè)代建總合約規(guī)模超千萬平方米，其中總規(guī)模超過1億平方米的有2家，超過5000萬平方米的有3家。

2024年一季度，代建新增規(guī)模TOP20企業(yè)新增簽約面積3464萬平方米，是2023年全年新增簽約面積的29%。其中新增簽約面積超200萬平方米的企業(yè)共7家，新增簽約面積合計2312萬平方米，占TOP20企業(yè)新增簽約面積的66.8%。

頭部代建企業(yè)的新增簽約規(guī)模依然保持顯著優(yōu)勢。具體而言，藍(lán)城集團2024年一季度以新增簽約面積547.8萬平方米排在首位，藍(lán)綠雙城和旭輝建管分別以494.5萬平方米和336萬平方米的新增簽約面積緊隨其后。

從增速來看，藍(lán)城集團、融者共創(chuàng)、旭輝建管擴張迅猛，一季度簽約面積同比增速相對較快。其中，融者共創(chuàng)一季度代建新增簽約面積同比增長120.4%至244.6萬平方米，在各家企業(yè)中位于前列。

另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，從TOP20代建企業(yè)新簽約項目的委托方性質(zhì)來看，國企及城投類企業(yè)委托的項目建筑面積占比達(dá)39%，是各類項目中最多的；私營企業(yè)占比達(dá)35%，政府機關(guān)占比為22%，而金融機構(gòu)的占比則僅為4%。政府機關(guān)和國企城投類委托占比高達(dá)61%，主要是政府背景的委托方具有較高的安全邊際。

“未來代建行業(yè)將會有四大主要發(fā)展方向，包括代建企業(yè)自身的管理及品牌優(yōu)勢；滿足政府民生共建類開發(fā)需求，代建服務(wù)為政府提供公共產(chǎn)品；滿足自用型物業(yè)開發(fā)和經(jīng)營管理需求；以及滿足行業(yè)融資方式改變及資金收益提升的需求。”金地集團副總裁、金地管理董事長郝一斌在首屆中國房地產(chǎn)代建峰會上表示。

市場競爭將進一步加劇

代建賽道突然火熱，市場對于這一調(diào)整，有打開了房企“第二增長曲線”一說，也有房企“救自己”一說。在剛剛過去的年報季，各大房企在業(yè)績會上，也花了不少筆墨提到了代建，房企管理層們更是多次表示看好代建業(yè)務(wù)，認(rèn)為代建有很大空間。

曾有房企管理層算過一筆賬，代建從2010-2020年行業(yè)剛剛起步時，每年都有20%以上的增長，預(yù)計2021-2025年每年還會有23%的復(fù)合增長，到了2025年，整個市場會有2億平方米的代建面積，“這是一個非常大的市場”。

郝一斌也曾測算，到2025年，商品房代建將從一個百億元級的市場成長為千億元級的市場，貨值達(dá)到2萬億-2.5萬億元的規(guī)模。

市場規(guī)模之外，代建業(yè)務(wù)受到房企們的青睞，還有那誘人的高回報率。

“代建業(yè)務(wù)作為一種新興的建筑服務(wù)模式，其回報率確實表現(xiàn)不錯。”中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，由于代建企業(yè)能夠充分利用自身的專業(yè)優(yōu)勢和資源，提高項目的建設(shè)效率和質(zhì)量，因此往往能夠獲得較高的項目收益。同時，代建業(yè)務(wù)還可以實現(xiàn)資金的快速回流，為投資者帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報。

“代建第一股”綠城管理控股是目前資本市場上唯二的上市代建企業(yè)，從它的回報率大致可窺見代建行業(yè)的盈利水平。

從綠城管理控股近幾年的營收情況來看，代建業(yè)務(wù)呈現(xiàn)欣欣向榮之勢。2017年，綠城管理控股的營收規(guī)模為10.16億元，而到了2023年，營收上漲至33.02億元，年平均營收增速約為23%，大幅超過同期龍頭房企的增速水平。

根據(jù)2023年年報數(shù)據(jù)，綠城管理控股的綜合毛利率為52.2%，相比之下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的平均毛利率在10%左右，水平差異較大。

代建作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要機會點，正吸引著越來越多的房企涌入這一賽道。然而，它絕不是一門容易做的生意，其背后的復(fù)雜性和挑戰(zhàn)不容忽視。

億翰智庫統(tǒng)計顯示，隨著競爭者的不斷涌入，行業(yè)集中度TOP5已從2017年的70%降至2023年的50%，其間綠城管理、綠地控股、藍(lán)城集團、華潤置地、金地管理等領(lǐng)軍企業(yè)持續(xù)發(fā)展進步，共同塑造了多強鼎立的競爭格局。

長遠(yuǎn)來看，代建企業(yè)需憑借扎實的專業(yè)能力立足市場，單純依賴低費率搶占份額的發(fā)展模式難以持久。預(yù)計經(jīng)過一番激烈的市場競爭洗禮后，行業(yè)最終將形成由40-50家核心代建企業(yè)構(gòu)成的格局，其中全國化的頭部代建企業(yè)、聚焦專業(yè)領(lǐng)域的代建企業(yè)、深耕區(qū)域的代建企業(yè)三類企業(yè)競爭力更強。

億翰智庫研究中心總經(jīng)理于小雨指出，代建企業(yè)需要明確核心競爭力的概念和重要性。核心競爭力是指企業(yè)在市場競爭中相對于競爭對手所擁有的獨特優(yōu)勢，這些優(yōu)勢可以是技術(shù)、品牌、管理、服務(wù)等方面。通過打造核心競爭力，代建企業(yè)能夠在激烈的市場競爭中脫穎而出，吸引更多客戶和資源，從而實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

行業(yè)形勢之外，政策端傳來的消息也讓代建業(yè)務(wù)變得更加有想象力。

有機構(gòu)預(yù)測，未來代建行業(yè)簽約面積將超2億平方米、市場達(dá)千億元量級。依據(jù)國家“十四五”規(guī)劃提出的“650萬套保障性租賃住房”目標(biāo)，推算建設(shè)合同總額將達(dá)到1.4萬億元，若按1%的代建費率及30%的市場滲透率計算，“十四五”期間年均新增代建市場規(guī)模預(yù)計為8億元。同時，結(jié)合全國城市更新、困境項目救助、政府城投及政府公共設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域潛在的代建規(guī)模估計，預(yù)計“十四五”之后，代建新建建筑面積有望突破2億平方米，推動代建市場總量有望躍升至千億元級別。