北京樓市優(yōu)化政策落地后,無(wú)論是新房還是二手房,走出了一條相對(duì)平穩(wěn)的趨勢(shì)。特別是二手房市場(chǎng),11%的網(wǎng)簽增幅與幾乎0新增的掛牌量,讓這個(gè)市場(chǎng)看上去波瀾不驚。然而,在這種波瀾不驚的背后,無(wú)論是純粹的剛需客,還是置換需求的改善客群,買與不買的糾結(jié)卻更加困擾著自己:一方面他們擔(dān)心新政后市場(chǎng)會(huì)觸底反彈,錯(cuò)過(guò)本就不容易搭上的購(gòu)房班車;另一方面,過(guò)于淡定的市場(chǎng)和置換需求過(guò)程中的周期難題,讓他們不敢輕易出手。
“即便有政策出臺(tái),也不會(huì)沖動(dòng)購(gòu)房”
在北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”出臺(tái)后,郭銘便擁有了買房的“資格”——被降低的上車門檻。如今門檻再次被降低,要不要買?
“手里資金有限,只能看一些偏遠(yuǎn)的二手房。”北漂五年,郭銘也有了在北京安家的想法。據(jù)郭銘介紹,看房過(guò)程中也選到了一個(gè)自認(rèn)為性價(jià)比高的房源,良鄉(xiāng)大學(xué)城附近、首付100萬(wàn)元、月供1萬(wàn)元左右,還是個(gè)老破小。一旦出手,首付上百萬(wàn),月供大概占到夫妻雙方工資的一半。買了房子,各方面開(kāi)支都要收縮。如果家庭成員出現(xiàn)緊急情況,生病或失業(yè),這種壓力會(huì)進(jìn)一步加劇。
更重要的是,想背上這種壓力,先要籌措降了門檻后的百萬(wàn)首付。
老家的房子掛了一年半,要“割肉”才能賣掉;30年的月供壓力,萬(wàn)一工作有變化了怎么辦;老破小等到5—8年后,置換難怎么解決。自從有了在北京買房的想法,在買與不買之間,郭銘被困擾著。
更為重要的是,在郭銘看來(lái),現(xiàn)在的樓市有些吃不準(zhǔn):新政之后并沒(méi)有出現(xiàn)自己預(yù)想的“暴漲”,看上的房子還是那樣,跟中介聊、看媒體報(bào)道,整體市場(chǎng)“波瀾不驚”,似乎不用那么著急。
郭銘提到的新政,就是10天前北京發(fā)布的樓市優(yōu)化政策,內(nèi)容涉及首付比例調(diào)整、貸款利率降低、貸款年限延長(zhǎng)、普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等。新政后,北京實(shí)行九年之久的普宅標(biāo)準(zhǔn)終迎優(yōu)化,普宅占比由調(diào)整前的30%大幅提高到70%,此外,首付比例及貸款利率也降到2016年9月以來(lái)最低。
“現(xiàn)在還沒(méi)有孩子,還能再等幾年。”談及買房計(jì)劃,郭銘表示自己是“剛需”,是一定要買的,但可能要等等。即便有政策出臺(tái),也不會(huì)沖動(dòng)購(gòu)房,除非有能真正“下場(chǎng)”的理由。政策給首付減了壓,代價(jià)是貸款增多了,買房這件事,是要考慮承受力的問(wèn)題。
“如果存量房貸利率下調(diào),我就不換了”
與郭銘不同,陳瑾是大家眼中那個(gè)在合適的時(shí)間點(diǎn)換對(duì)房子的人。
2020年底,在意識(shí)到“沒(méi)有學(xué)區(qū)的老破小沒(méi)有未來(lái)”后,陳瑾果斷把自己在豐臺(tái)西羅園的老破小換成了現(xiàn)在東城安定門的89平方米次新房。
在本輪北京樓市調(diào)控優(yōu)化前,陳瑾已經(jīng)再次把自己的89平方米次新房掛出,理由很簡(jiǎn)單:疫情期間換了工作,自己也沒(méi)有學(xué)區(qū)的需求,貸款利率最高點(diǎn)5.25%買下的房子,怎么看怎么“不那么劃算”。
其實(shí)從成交結(jié)果看,陳瑾這套房子確實(shí)換得“還不錯(cuò)”:西羅園的老破小同樣朝向、同樣面積的房源,在兩大中介的掛牌價(jià)格比當(dāng)年她賣掉的那套房子低了20萬(wàn)元。而且陳瑾是2020年賣的,還不是最高點(diǎn)。跟樓下門店幫自己賣房子的中介小哥聊天得知,這套房子與2022年初的最高點(diǎn)比,已經(jīng)跌去了15%左右。
但手里這套,卻從880萬(wàn)元上漲到了1100萬(wàn)元左右,掛牌價(jià)在1200萬(wàn)元。
“多少錢都沒(méi)用,就這一套房子,現(xiàn)在賣不掉。”在被問(wèn)及為什么想換房,“走著上班、房貸壓力沒(méi)這么大”是陳瑾給出的理由。但她也清楚,自己給出“平行換房”的想法,在現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)是比較難的,“至少換房的稅費(fèi)、中介費(fèi)、裝修損失都是一筆不小的開(kāi)支”。正因如此,在北京樓市調(diào)控優(yōu)化落地后,對(duì)新購(gòu)入的二套房貸利率、首付給出的優(yōu)惠,讓陳瑾有了希望:存量房貸利率既然能下調(diào),那二套房貸存量利率能不能一視同仁。
4.8%和5.25%,25年與30年到底有多大差距?
陳瑾有一個(gè)賬本。以她這筆180萬(wàn)元的商業(yè)貸款為例,現(xiàn)在自己5.25%利率、25年期的貸款,每月需要還10786元,利息支出143.59萬(wàn)元;如果存量房貸利率與貸款市場(chǎng)可以跟新增的二套房貸一視同仁,180萬(wàn)元、4.8%、30年期的商業(yè)貸款,每月還款下降至9443元,總利息支出多出16萬(wàn)元,但放在大的通脹壓力下,應(yīng)該是劃算的。
雖然這么想,但陳瑾也知道,可能性不大。“畢竟政府希望的還是活躍交易。如果存量二套房貸利率能下調(diào),我就不換了。”因此,目前的她兩條腿走路:邊賣房邊看政策。
新政改善了成交 趨勢(shì)并未扭轉(zhuǎn)
截至12月24日,北京樓市優(yōu)化政策落地已滿10天。
從網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)上看,新政后剔除周六日,新政后工作日日均成交二手住宅525套,新政前日均成交473套,較新政前成交上升10.99%,網(wǎng)簽成交量有一定的上升。
從掛牌量來(lái)看,新政后北京二手房掛牌量并未出現(xiàn)明顯上升局面,諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,截至2023年第51周,北京二手房在售掛牌量為24.7萬(wàn)套,較第50周下降0.7%,較第49周下降1.6%。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙指出,從數(shù)據(jù)上看,新政后北京二手房成交活躍度有一定的上升,但掛牌數(shù)據(jù)上體現(xiàn)得不是很明顯,新增掛牌量及在售掛牌量規(guī)模較新政前略有降低,新增掛牌均價(jià)也并未呈現(xiàn)上行局面。整體來(lái)看,在當(dāng)前的市場(chǎng)供求關(guān)系下,本次新政帶動(dòng)了成交改善,但市場(chǎng)整體趨勢(shì)并未扭轉(zhuǎn),且升幅并不是很明顯。
“當(dāng)下市場(chǎng)主要的問(wèn)題在于市場(chǎng)信心不足,儲(chǔ)蓄意愿大于消費(fèi)意愿,歸根結(jié)底是整體就業(yè)環(huán)境及收入問(wèn)題。”一位從業(yè)十年的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人羅威告訴北京商報(bào)記者,代表二手房市場(chǎng)最直觀的指標(biāo)就是帶看量,據(jù)內(nèi)部統(tǒng)計(jì),新政出臺(tái)后的10天時(shí)間內(nèi),帶看量和之前差不多,甚至還稍微有點(diǎn)下滑。在經(jīng)歷了“認(rèn)房不認(rèn)貸”市場(chǎng)的大起大落之后,大部分購(gòu)房者對(duì)于新政能夠比較理性地看待。
在地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái),新政出臺(tái)后市場(chǎng)成交量有所提升,但購(gòu)房者并未出現(xiàn)過(guò)度恐慌的看房和選房行為,這是一個(gè)謹(jǐn)慎的選擇。因此,新政激發(fā)的購(gòu)房需求將在未來(lái)一段時(shí)間陸續(xù)釋放,預(yù)計(jì)在新政落地后,北京新房成交量將逐步止跌并趨于穩(wěn)定,二手房成交量也將隨著時(shí)間的推移呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
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