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二手房:小業(yè)主躁動(dòng) 政策消化期未完

出處:北京商報(bào) 網(wǎng)編:王巍 2023-12-28

“沒有加班,還是準(zhǔn)點(diǎn)下班”“經(jīng)紀(jì)人好的一周就多簽了一兩單”……北京樓市優(yōu)化政策落地一周后,北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),被稱為市場先行指標(biāo)的二手房,并沒有預(yù)期得火熱。經(jīng)紀(jì)人給出的普遍判斷是,當(dāng)前買賣雙方還處于政策消化階段。

與新房市場由開發(fā)商主導(dǎo)不同,二手房市場主要由個(gè)人賣家和買家組成,而個(gè)人賣家和買家通常會(huì)根據(jù)自己的需求和預(yù)算進(jìn)行交易。因此,“吃透”政策并進(jìn)行買賣需要時(shí)間。

“政策持續(xù)性值得關(guān)注,但短期內(nèi)并未帶來明顯變化。”北京商報(bào)記者對話多位市場一線經(jīng)紀(jì)人發(fā)現(xiàn),政策的刺激作用“賣家”多于“買家”,當(dāng)下的市場呈現(xiàn)出小業(yè)主們漲價(jià)、惜售與毀約交織在一起。

買賣雙方還處于消化階段

相比于新房市場的火熱,二手房市場并未因新政落地而出現(xiàn)明顯變化。

“沒有加班,還是準(zhǔn)點(diǎn)下班。”談及新政對北京二手房帶來的市場變化,一頭部中介金融街商圈經(jīng)理孫春陽給到一個(gè)耐人尋味的答案。這似乎與新政落地后的樓市忙碌氛圍有些不符,但孫春陽解釋說,這也正說明當(dāng)前買賣雙方還處于政策消化階段。

與新房市場由開發(fā)商主導(dǎo)不同,二手房市場主要由個(gè)人賣家和買家組成,而個(gè)人賣家和買家通常會(huì)根據(jù)自己的需求和預(yù)算進(jìn)行交易。因此,“吃透”政策并進(jìn)行買賣需要時(shí)間。

北京新政落地后,孫春陽感覺到買房人和賣房人的咨詢量變化,但簽約量并未出現(xiàn)明顯波動(dòng)。“與之前市場相比,單周的簽約量會(huì)稍微多出一兩單,但依舊不如9月初的水平。”

2023年9月1日晚,“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地北京,二手房市場也蹭到了這波熱度。彼時(shí)北京商報(bào)記者采訪了解到,“從月度對比來看,門店9月到訪量相比8月增長了50%左右,帶看量增長了30%,成交量較8月有明顯增長,一個(gè)突出特點(diǎn)是,成交節(jié)奏很快??蛻艚o人的感覺特別‘著急’,是催著經(jīng)紀(jì)人成交的”。

“但此次新政并未帶來‘認(rèn)房不認(rèn)貸’的效果,門檻降低后,買賣壓力依舊很大。”孫春陽認(rèn)為,新政的實(shí)施雖然對市場產(chǎn)生了一定的刺激作用,但購房者的信心尚未完全恢復(fù)。他表示,目前市場上的購房者更加理性,他們不再盲目跟風(fēng)購買,而是根據(jù)自己的實(shí)際需求和經(jīng)濟(jì)能力來作出決策。

此外,孫春陽還提到了一些細(xì)節(jié)問題。例如,在當(dāng)下二手房市場中,一些購房者可能會(huì)因?yàn)閾?dān)心政策帶來房價(jià)上漲,而不斷確認(rèn)房價(jià)走勢的問題;也有一些購房者因?yàn)閾?dān)心月供壓力,咨詢過后繼續(xù)選擇持幣觀望的狀態(tài)。他認(rèn)為,這種現(xiàn)象反映了購房者的不同心態(tài)和市場的不確定性。

在孫春陽看來,目前北京二手房市場正在經(jīng)歷一個(gè)調(diào)整期。雖然新政的實(shí)施對市場產(chǎn)生了一定的刺激作用,但購房者的信心尚未完全恢復(fù)。

刺激“賣家”多于“買家”

對于孫春陽的感受,從業(yè)超過十年的五道口大區(qū)林大北路店的經(jīng)紀(jì)人賈小龍也表示認(rèn)可。“帶看量和成交量有所增加,但和新政之前的周末相比,還是沒有明顯變化。”在賈小龍看來,如果說政策帶來哪些刺激作用?刺激“賣家”多于“買家”。

賈小龍告訴北京商報(bào)記者,新政出臺(tái)后,“賣家”的業(yè)主們要更激動(dòng),一些業(yè)主連夜打電話,要提高掛牌房源的價(jià)格;還有一些業(yè)主緊急下架了房源,要觀察下市場變化再做選擇。“最近幾天,接到好幾位業(yè)主的電話,說暫時(shí)不想賣了,想等等看。業(yè)主們的預(yù)期正在發(fā)生變化,他們不再急于出售,而是選擇觀望局勢,以期獲得更好的出售時(shí)機(jī)。”

刺激“賣家”也并非沒有帶來改變,北京二手房居高的庫存量有放緩趨勢。但賈小龍也表示,不能完全歸結(jié)于新政的原因,此前因?yàn)榻祪r(jià)幅度過大,部分業(yè)主感覺“太虧”就下架了自己的房源。新政出臺(tái)后,這波下架房源有了走高的趨勢。

新政為“賣家”的業(yè)主們帶來了信心,甚至加劇了這份信心。“政策出臺(tái)第二天,還遇到了業(yè)主臨時(shí)毀約的情況。”據(jù)賈小龍介紹,自己促成的一組二手房買賣,口頭協(xié)議已經(jīng)達(dá)成了,但因?yàn)橘I家臨時(shí)出差,就耽誤了幾天。剛好新政趕在簽約前出來了,賣方單方面要求加價(jià),雙方協(xié)商無果,最終也導(dǎo)致這筆單子交易破裂。

市場還未脫離“以價(jià)換量”

談及業(yè)主漲價(jià)或業(yè)主臨時(shí)毀約,在回龍觀大區(qū)負(fù)責(zé)人余曉看來,這種行為是在為本就不穩(wěn)定的市場增添“緊張”因素。“漲價(jià)也賣不出去,根本沒有實(shí)質(zhì)意義。”

之所以有如此定義,包括余曉在內(nèi)的一眾經(jīng)紀(jì)人給出一致判斷——因?yàn)楫?dāng)前北京二手房市場尚未脫離“以價(jià)換量”階段。“目前個(gè)別房源出現(xiàn)業(yè)主提價(jià)的情況,但這些都是不著急成交的,著急賣的業(yè)主,掛牌房源依舊有議價(jià)空間,有的甚至有將近50萬元的空間。”

量增價(jià)跌是此前北京二手房最真實(shí)的寫照,尤其是成交量萎縮帶來更多“降價(jià)”房源的出現(xiàn)。經(jīng)歷9月短暫復(fù)蘇之后,北京二手房市場階段性呈現(xiàn)兩個(gè)特征:成交量萎縮、掛牌價(jià)下調(diào)。

包括余曉在內(nèi)的一線經(jīng)紀(jì)人一致認(rèn)為,只要量沒下來,價(jià)格就不會(huì)提上去。由于北京二手房庫存量仍然較大,而新增購房者短期內(nèi)并沒有明顯增多,觀望情緒仍然濃厚。但對于未來走勢,這些一線經(jīng)紀(jì)人普遍表示樂觀。“雖然目前市場仍然存在一些不確定性,但回暖的感受已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)。隨著政策的穩(wěn)定和供需比的變化,市場將會(huì)進(jìn)一步回暖,為未來二手房市場的買賣提供有力保障。”

在余曉看來,每一次買房門檻的降低,都會(huì)帶動(dòng)一批潛在的“剛需”出現(xiàn),真正有買房或置換需求的“剛需”。之前還差一些才能上車的,現(xiàn)在門檻降低了就能夠得著。哪怕是“老破小”這類房源,還是會(huì)有“剛需”的存在,這是她堅(jiān)定看好市場持續(xù)性的原因。

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