隨著最后兩宗住宅地塊成功出讓，2023年北京土拍市場(chǎng)也落下帷幕。北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，北京2023年共計(jì)舉行了27場(chǎng)土拍，成功出讓61宗涉宅用地，總成交金額超過(guò)1740億元。土拍熱度方面，底價(jià)成交、觸頂成交分化明顯。2023年北京土拍共有27宗地塊底價(jià)成交，占比接近一半，觸及價(jià)格上限的地塊共有23宗。與此同時(shí)也不乏熱門地塊，搖號(hào)搶地和競(jìng)現(xiàn)房面積成為熱門地塊的標(biāo)配。一眾“新面孔”也開始成為北京土拍的?？停屓四坎幌窘?。搖號(hào)、分化、央企、托底、零流拍、新面孔……錯(cuò)綜復(fù)雜的局面構(gòu)成了2023年的北京土拍市場(chǎng)。

央國(guó)企拿地占比約84%

2023年，北京土拍采取了預(yù)申請(qǐng)用地公示的方式，先進(jìn)行整體摸底，然后再正式掛拍，并無(wú)地塊流拍。

按照“少量多頻”的節(jié)奏，北京2023年共計(jì)舉行了27場(chǎng)土拍，成功出讓61宗涉宅用地，總規(guī)劃建面582.2萬(wàn)平方米，收獲土地出讓金1741.3億元。從整體供求來(lái)看，推出和成交規(guī)劃建面同比均上升，分別增長(zhǎng)1.9%、20.1%。推出樓面均價(jià)同比下降7.6%，成交樓面均價(jià)同比下降7.1%。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示，土地出讓金小幅攀升，同比增長(zhǎng)7.8%，體現(xiàn)出北京土拍市場(chǎng)的強(qiáng)大韌性和吸引力。

具體來(lái)看，供地的14個(gè)行政區(qū)當(dāng)中，以供地宗數(shù)來(lái)統(tǒng)計(jì)，大興區(qū)11宗為之最，昌平區(qū)、豐臺(tái)區(qū)各8宗持平，朝陽(yáng)區(qū)6宗，房山區(qū)、通州區(qū)、順義區(qū)、石景山區(qū)各5宗，海淀區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)各2宗，遠(yuǎn)郊區(qū)平谷、延慶、懷柔、密云各1宗。

從成交總價(jià)來(lái)統(tǒng)計(jì)，豐臺(tái)區(qū)以348.2億元位列第一，總規(guī)劃建面79.6萬(wàn)平方米；大興區(qū)316.7億元位列第二，總規(guī)劃建面105.6萬(wàn)平方米；昌平區(qū)264.3億元位列第三，總規(guī)劃建面106.8萬(wàn)平方米。

土拍熱度方面，底價(jià)成交、觸頂成交分化明顯。海淀、朝陽(yáng)、豐臺(tái)等區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，房企拿地成為概率事件，多宗地塊競(jìng)拍至搖號(hào)階段，而房山、密云、平谷、懷柔、延慶等郊區(qū)冷門地塊依賴國(guó)企托底，多是底價(jià)出讓。

為加強(qiáng)企業(yè)參與信心，2023年北京土拍出讓地塊呈現(xiàn)“小體量、低總價(jià)、有配套”的特征，61宗成交地塊中35宗地價(jià)在30億元以下，大大降低了開發(fā)企業(yè)參與門檻。拿地企業(yè)當(dāng)中，央國(guó)企拿地占比約84%，民企占比約13%。

搖號(hào)與“新面孔”

回顧2023年，搖號(hào)、“新面孔”成為北京土拍市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。

2023年3月23日，大熱的昌平朱辛莊0028地塊出讓，42家企業(yè)主體參與，中簽率僅2.38%，最終首次進(jìn)京的上海大華憑借運(yùn)氣奪得該地塊。

僅不到3個(gè)月時(shí)間，順義新城第19街區(qū)19—69地塊便刷新了朱辛莊0028地塊的紀(jì)錄，報(bào)名企業(yè)數(shù)量高達(dá)45家，最終經(jīng)歷“雙觸頂”、搖號(hào)后，福建雄旺成為贏家。

而半個(gè)月后，順義另一宗地塊——順義新城第2街區(qū)6022、6023-1地塊，21家企業(yè)參拍，最終石家莊創(chuàng)世紀(jì)搖中該地塊，成交價(jià)11.04億元，這也是該企業(yè)第一次進(jìn)京拿地。

6月16日，起始價(jià)高達(dá)75億元的“王炸”地塊經(jīng)開區(qū)X47R1迎來(lái)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，共吸引31家房企主體報(bào)名，包括華潤(rùn)、保利、中海、中建、招商等在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)深耕的知名房企，但是在最終的搖號(hào)環(huán)節(jié)中，中皋置業(yè)以79.12億元+5.3萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷售面積幸運(yùn)搖中，溢價(jià)率15%。“31中1”的幸運(yùn)，也讓中皋置業(yè)一舉成名。

北京土拍市場(chǎng)火熱，就連“防水一哥”東方雨虹也瘋狂刷臉。在年中連續(xù)舉牌6次、希望在京拿地卻無(wú)果的東方雨虹，也于10月18日成功搖中豐臺(tái)區(qū)南苑棚改項(xiàng)目A地塊東區(qū)，豪擲40億元。

細(xì)究上述企業(yè)，都是北京土拍市場(chǎng)的新面孔。張凱指出，許多地方新面孔參與到北京土拍市場(chǎng)當(dāng)中，且表現(xiàn)積極，這也意味著在城市快速分化的當(dāng)下，北京成為眾多房企選擇在未來(lái)深耕的城市之一。

抓住新政窗口期

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，退出三、四線，聚焦一、二線已經(jīng)成為當(dāng)下各大房企的共識(shí)。

某頭部房企土拓部負(fù)責(zé)人告訴北京商報(bào)記者，近期北京新政的利好，更是加深了各大房企聚焦高能級(jí)城市的共識(shí)，要抓住新政窗口期。從土拍到面世，目前各大房企都“卷”到90天左右，這個(gè)時(shí)間都會(huì)處在政策余溫的周期里。因此，2024年北京土拍市場(chǎng)也會(huì)非?；钴S。

“當(dāng)前也是房企補(bǔ)倉(cāng)北京的窗口期。”上述土拓部負(fù)責(zé)人稱，現(xiàn)階段多個(gè)采取“兩集中”土地出讓方式的城市取消了土地限價(jià)，恢復(fù)“價(jià)高者得”模式，北京在是否跟進(jìn)“取消地價(jià)上限”這一政策同樣面臨選擇。無(wú)論政策是否有變動(dòng)，各大房企“精準(zhǔn)投資”拿地策略并未改變，核心優(yōu)質(zhì)地塊仍是企業(yè)關(guān)注重心。

2023年10月以來(lái)，22個(gè)實(shí)行集中供地、集中公告的城市已有18個(gè)取消土地限價(jià)，恢復(fù)“價(jià)高者得”模式，其中包括廣州、成都、合肥、南京、重慶、廈門、濟(jì)南、武漢等地，其余4地為尚未調(diào)整的北京、上海、深圳和寧波。寧波雖未取消土地限價(jià)，但將地塊封頂溢價(jià)率大幅上調(diào)，從此前的15%提高至30%。

展望2024年，張凱表示，北京和上海已逐漸成為眾多房企在市場(chǎng)分化之下“唯二”的深耕城市之選。全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出“以好房子為基礎(chǔ)，推動(dòng)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)‘四好’建設(shè)”。北京的老舊小區(qū)存量仍然較大，改善需求尚有大量的釋放空間，結(jié)合目前北京在限購(gòu)方面的政策仍然是全國(guó)最嚴(yán)的城市之一，因此北京強(qiáng)大的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力仍將吸引更多的房企來(lái)京投資，預(yù)計(jì)2024年北京的土拍仍將保持較高的市場(chǎng)熱度。