2023年，新工體的入市，讓三里屯商圈再迎來一波新流量。自今年4月亮相以來，在足球賽和商演的加持下，新工體場(chǎng)均客流達(dá)到4.5萬余人。同時(shí)，新工體的規(guī)劃中預(yù)留了公共活動(dòng)的大量空間，包括城市公園、慢跑系統(tǒng)等，預(yù)計(jì)在開放后將迎來大批市民回歸。

在新老項(xiàng)目的加速調(diào)整之下，三里屯商圈的客流開始由東向西蔓延，商圈功能性也日益豐富。不過，伴隨大型社區(qū)的逐步形成，區(qū)域和對(duì)應(yīng)功能的分配仍需細(xì)化，否則三里屯整體容易陷入混雜發(fā)展的怪圈。

場(chǎng)均超4.5萬人 為周邊商業(yè)引流

今年的三里屯進(jìn)行了新一輪洗牌，這個(gè)商圈不再專屬于潮人和年輕客群。北京商報(bào)記者從新工體方面獲悉，入市約半年的時(shí)間里，新工體成功舉辦了15場(chǎng)中超聯(lián)賽、1場(chǎng)足協(xié)杯和1場(chǎng)國(guó)際足球邀請(qǐng)賽。其中，15場(chǎng)中超聯(lián)賽場(chǎng)均上座人數(shù)突破4.5萬人。

同時(shí)，新工體還在商業(yè)、商演等方面進(jìn)行了初步嘗試。5月下旬，新工體首次嘗試“策展+商業(yè)”融合模式，舉辦汽車生活節(jié)，活動(dòng)期間吸引客流超2萬人，汽車交易意向金約5600萬元，集市銷售流水62.8萬元；新工體舉辦首場(chǎng)商演樂隊(duì)的夏天演唱會(huì)，到場(chǎng)觀眾達(dá)3.1萬人。

與此同時(shí)，今年6月中旬，梅西帶領(lǐng)阿根廷國(guó)家隊(duì)在新工體對(duì)陣澳大利亞國(guó)家隊(duì)。在這場(chǎng)國(guó)際足球邀請(qǐng)賽中，新工體上座人數(shù)達(dá)到5.5萬人，而前來觀看比賽的觀眾中，不僅有來自國(guó)內(nèi)的球迷，還有來自世界各地的游客。

新工體以高標(biāo)準(zhǔn)的場(chǎng)館、賽事舉辦水平迎接了這場(chǎng)比賽。新工體官方資料顯示，新工體的改造以“傳統(tǒng)外觀、現(xiàn)代場(chǎng)館”為原則，在保留原有建筑外觀的基礎(chǔ)上，利用了大量的智慧化技術(shù)，著力打造頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化場(chǎng)館。

新工體、三里屯太古里活動(dòng)頻頻，也為周邊的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行了一定導(dǎo)流、銷售帶動(dòng)。賽事前后，新工體周邊的交通常常因大量的球迷出行而出現(xiàn)堵塞情況，而觀眾大量的餐飲需求也一定程度分流到周邊商業(yè)項(xiàng)目如三里屯SOHO、太古里等，帶動(dòng)相關(guān)項(xiàng)目客流量上漲。以阿根廷對(duì)陣澳大利亞的國(guó)際足球邀請(qǐng)賽為例，比賽當(dāng)天，新工體及周邊三里屯的多個(gè)商圈出現(xiàn)了多位身著梅西同款“10號(hào)球衣”的消費(fèi)者，為項(xiàng)目帶來了餐飲、消費(fèi)業(yè)態(tài)的增長(zhǎng)。

中赫工體（北京）商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司副總經(jīng)理、商管負(fù)責(zé)人張闖指出，對(duì)于三里屯商圈來說，交通方面將迎來地鐵3號(hào)線、17號(hào)線陸續(xù)入市，同時(shí)新工體還將設(shè)置2000余個(gè)停車位，將一定程度緩解區(qū)域交通擁堵及停車問題，目前預(yù)計(jì)17號(hào)線北段將于今年年底開通。同時(shí)，新工體的功能將進(jìn)一步豐富三里屯商圈，在商業(yè)之外，帶來體育、文化、藝術(shù)等板塊的加持。

外溢效應(yīng) 太古里加速改造

新工體入市的這一年，隔空相望的三里屯太古里也在進(jìn)行大調(diào)整。北京商報(bào)記者走訪看到，太古里北區(qū)的高奢品牌聚集，展示了三里屯商圈的國(guó)際化特質(zhì)。北京商報(bào)記者在走訪中看到，太古里南區(qū)、北區(qū)有不少區(qū)域進(jìn)行了品牌更迭，北區(qū)的“重奢”定位越發(fā)明晰，獨(dú)棟門店和旗艦店成為主要形式，如頭部奢侈品牌LV、Dior的圍擋十分醒目，還引進(jìn)了Gucci、Celine、Givenchy等十余個(gè)品牌。

同時(shí)，三里屯作為“首店收割機(jī)”的屬性越發(fā)明顯，北區(qū)Nike旗下品牌Jordan Brand概念旗艦店占據(jù)四層面積，挪威時(shí)尚生活方式品牌Holzweiler在太古里南區(qū)開設(shè)品牌首店“北京之家”，設(shè)計(jì)師品牌 GANNI、潮流品牌I.T blue block、香水品牌Le Labo也將開出首店。

正是新工體和三里屯太古里的東西呼應(yīng)，讓整個(gè)三里屯商圈的輻射范圍得以擴(kuò)大。疊加國(guó)際賽事和國(guó)際重奢品牌的入駐，三里屯的國(guó)際范日益凸顯。此前北京發(fā)布的《北京市商業(yè)消費(fèi)空間布局專項(xiàng)規(guī)劃（2022年-2035年）》中提到，CBD×三里屯將打造北京商業(yè)消費(fèi)空間中的四個(gè)國(guó)際消費(fèi)體驗(yàn)區(qū)之一。在培育國(guó)際消費(fèi)體驗(yàn)區(qū)的過程中，三里屯商圈的國(guó)際化程度不斷提高。

鬧中取靜 三里屯變身大型社區(qū)

面對(duì)新格局、消費(fèi)者新需求，在三里屯商圈也能看到更多新的變化。商業(yè)發(fā)展融入到街區(qū)生長(zhǎng)中，為三里屯帶來公共價(jià)值方面的思考。新工體的入市使得三里屯商圈的“消費(fèi)”屬性相對(duì)減弱，在體育賽事、文藝活動(dòng)方面進(jìn)行拓展。同步，三里屯的社區(qū)屬性進(jìn)一步顯現(xiàn)。張闖透露，新工體的建設(shè)中預(yù)留了大量公共活動(dòng)的空間，包括城市公園、慢跑系統(tǒng)等，以迎接工體作為市民休閑去處的功能回歸。

北京商報(bào)記者走訪看到，曾經(jīng)三里屯路的咖啡驛站轉(zhuǎn)移到工體北路沿線，搭建戶外休息空間。走進(jìn)太古里北區(qū)廣場(chǎng)，人們坐在波浪狀的木質(zhì)公共座位上休憩的景觀映入眼簾。這是太古里于2022年8月新增的“Please Be Seated（請(qǐng)就座）”大型公共藝術(shù)裝置，也是三里屯太古里社區(qū)營(yíng)造的縮影。項(xiàng)目希望通過這組裝置，為人們提供交談、社交的空間。

從品牌的新變化來看，越來越多的品牌也逐漸向生活方式拓展。北京商報(bào)記者走訪看到，位于太古里南區(qū)的H&M旗下生活方式品牌 ARKET、法國(guó)奢侈品牌Maison Margiela、美國(guó)奢侈品牌Ralph Lauren均在店內(nèi)設(shè)置了咖啡區(qū)域；法國(guó)設(shè)計(jì)師品牌AMI Paris 新店則在南區(qū)廣場(chǎng)打造了一間限時(shí)法式咖啡廳。零售品牌跨界咖啡，拓寬了門店的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、延長(zhǎng)了消費(fèi)者駐店時(shí)長(zhǎng)，商圈作為社區(qū)空間的氛圍進(jìn)一步形成。

三里屯太古里作為北京三里屯商圈的一分子和區(qū)域城市更新的重要參與者，助力大三里屯商圈的高質(zhì)量發(fā)展。根據(jù)太古地產(chǎn)方面介紹，三里屯太古里與百余家品牌合作開設(shè)了北京乃至中國(guó)內(nèi)地首店，同時(shí)通過舉辦眾多市場(chǎng)推廣和文化藝術(shù)活動(dòng)，為消費(fèi)者提供豐富多彩的體驗(yàn)，這也是為了加速該區(qū)域的社區(qū)活力提升。

參差不齊 存量商業(yè)亟待更新

商業(yè)消費(fèi)空間的提質(zhì)升級(jí)不僅僅在于擴(kuò)大商業(yè)體量，引領(lǐng)消費(fèi)升級(jí)成為了對(duì)國(guó)際消費(fèi)中心城市更高的要求。中國(guó)樓宇研究中心主任匡洪廣指出，如今消費(fèi)廣于商業(yè)，除了購(gòu)物、餐飲的需求之外，體育消費(fèi)、文化消費(fèi)、社交消費(fèi)等需求正隨著人們的消費(fèi)習(xí)慣升級(jí)而冉冉升起。“目前在健康、文化消費(fèi)方面的品牌陣營(yíng)并不像傳統(tǒng)的商業(yè)品牌那么成熟，在運(yùn)營(yíng)上未必具備豐富的經(jīng)驗(yàn)，但這是新工體及三里屯商圈需要探索的領(lǐng)域。”

農(nóng)文旅產(chǎn)業(yè)振興研究院常務(wù)副院長(zhǎng)袁帥表示，三里屯商圈未來的發(fā)展趨勢(shì)將呈現(xiàn)多元化、品質(zhì)化及特色化特點(diǎn)，國(guó)際化程度不斷提高便是消費(fèi)選擇多元化的表現(xiàn)之一。在他看來，打造國(guó)際消費(fèi)體驗(yàn)區(qū)，具有獨(dú)特魅力和特色的項(xiàng)目將幫助提升整個(gè)商圈的品質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力。

從整個(gè)商圈來看，目前三里屯商圈內(nèi)的各個(gè)項(xiàng)目發(fā)展表現(xiàn)參差不齊，且項(xiàng)目間聯(lián)動(dòng)性有待加強(qiáng)。在張闖看來，三里屯商圈內(nèi)項(xiàng)目較多，若每個(gè)項(xiàng)目都能找準(zhǔn)自身定位，做出差異化優(yōu)勢(shì)，商圈內(nèi)將形成良性互補(bǔ)。“新工體將起到一個(gè)紐帶的作用，將盈科、機(jī)電院、太古里、三里屯SOHO、紅街與世茂工三、永利國(guó)際等項(xiàng)目串聯(lián)起來，打造聯(lián)動(dòng)效應(yīng)”，他還表示，新工體還可向南面拓展，與朝外商圈進(jìn)行互動(dòng)，探索更多可能性。

當(dāng)下，三里屯商圈的部分項(xiàng)目也正處于調(diào)整中。今年9月，通盈中心官方公眾號(hào)更名為“三里屯1號(hào)T+”，據(jù)介紹，T+MALL以時(shí)尚年輕力為中心，構(gòu)建“會(huì)玩·愛炫”社交搭子場(chǎng)域，構(gòu)建潮流、夜生活地標(biāo)，服務(wù)類目包含百貨、超市、便利店、休閑娛樂等。

位于三里屯路的“三里屯酒吧街”自年初按要求騰退后，改造已近一年。近日，北京商報(bào)記者走訪看到，目前，已有數(shù)十家酒吧、餐飲等品牌圍擋，其中包含男孩女孩、好利來、藝美畫廊等。

據(jù)了解，今年1月，由于三里屯酒吧街的房屋結(jié)構(gòu)安全性已不適合經(jīng)營(yíng)，各商戶于1月陸續(xù)清空物品并撤離，酒吧街啟動(dòng)改造。如今，酒吧街的熱鬧將在不遠(yuǎn)之日重新回歸三里屯。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家余豐慧表示，在三里屯商圈整體發(fā)展的過程中，需要加強(qiáng)商圈內(nèi)部的統(tǒng)一管理和規(guī)劃，保持商圈的整體風(fēng)貌和氛圍，避免過度商業(yè)化與品牌同質(zhì)化。“商業(yè)只是整個(gè)商圈的其中一部分功能，三里屯需要優(yōu)化商業(yè)布局和結(jié)構(gòu)，做好商業(yè)體的特有品牌塑造，以及體育、文化等功能的分類。”

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回歸社區(qū)功能 商圈才能更有煙火氣

隨著城市的快速發(fā)展和消費(fèi)市場(chǎng)的不斷升級(jí)，商圈作為城市的重要組成部分，其功能和形態(tài)也在不斷地演變。如今，走進(jìn)商業(yè)體里，人們不再只是為了“買買買”，而是希望在逛街的同時(shí)得到更多體驗(yàn)、進(jìn)行社交活動(dòng)。在這一變化基礎(chǔ)上，我們看到，越來越多的商業(yè)項(xiàng)目在逐漸增強(qiáng)自身的社交、文化屬性，以滿足作為“社區(qū)”的功能。

新工體便是其中具有代表性的例子。作為北京著名的體育文化地標(biāo)，新工體在改造升級(jí)后，不僅在建筑外觀和內(nèi)部設(shè)計(jì)上煥然一新，同時(shí)也更加注重與社區(qū)的互動(dòng)和融合。開放式的廣場(chǎng)、公共空間以及多元的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)都在說明，新工體并非體育球迷、演出觀眾專屬，而是廣大市民平日里也能來遛彎兒的城市公園。

在新工體的回歸之下，三里屯商圈的社區(qū)屬性也愈發(fā)明顯，原有的商業(yè)項(xiàng)目也隨之進(jìn)行了調(diào)整。被譽(yù)為北京潮流地標(biāo)的三里屯太古里，一向以新潮的品牌矩陣、年輕的客群屬性為代表，而在消費(fèi)風(fēng)向的變化下，太古里也在社區(qū)功能上下了許多功夫。“Please Be Seated（請(qǐng)就座）”大型公共藝術(shù)裝置、多個(gè)品牌在店內(nèi)設(shè)置咖啡區(qū)域……這些都是三里屯太古里社區(qū)營(yíng)造的縮影，在社交空間的打造下，人們的駐店時(shí)長(zhǎng)進(jìn)一步延長(zhǎng)，街區(qū)的煙火氣也更為濃厚。

誠(chéng)然，有了煙火氣，方能撬動(dòng)消費(fèi)力。商圈更新作為城市更新的一部分，發(fā)揮社區(qū)功能不僅能豐富消費(fèi)者選擇、滿足消費(fèi)者多樣化需求，也將一定程度上促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)、推動(dòng)城市更新。

然而，發(fā)揮社區(qū)功能并非易事，它不是簡(jiǎn)單地劃出公共空間，也不是隨意引進(jìn)餐飲、休閑業(yè)態(tài)，而是對(duì)項(xiàng)目整體的社區(qū)氛圍、配套服務(wù)有著更高的要求。從社區(qū)的營(yíng)造來看，項(xiàng)目本身的定位與風(fēng)格決定了其社區(qū)功能的層級(jí)，二者需要進(jìn)行適當(dāng)匹配；而基于社區(qū)之上，如何承接社交屬性帶來的客流量并轉(zhuǎn)化成銷售額，需要項(xiàng)目方有更多的巧思進(jìn)行導(dǎo)流、引進(jìn)關(guān)聯(lián)性更強(qiáng)的品牌。

值得注意的是，社區(qū)的打造還需要商圈整體聯(lián)動(dòng)。結(jié)合區(qū)域人群消費(fèi)特點(diǎn)，商圈內(nèi)項(xiàng)目需要找準(zhǔn)自身定位，塑造自身差異化優(yōu)勢(shì)；同時(shí)，項(xiàng)目與項(xiàng)目之間的互動(dòng)能有效強(qiáng)化社區(qū)概念，并進(jìn)一步增強(qiáng)煙火氣，吸引更多的市民前來消費(fèi)和體驗(yàn)。如三里屯商圈，除了新工體、三里屯太古里等，商圈內(nèi)還擁有三里屯SOHO、世茂工三、永利國(guó)際等多個(gè)項(xiàng)目，如何分工、合作，是商圈升級(jí)的關(guān)鍵。

商業(yè)發(fā)展的根本在于“人”， 無論項(xiàng)目定位如何，或是場(chǎng)內(nèi)品牌數(shù)量幾何，歸根結(jié)底在于吸引客流，這也是“煙火氣”的意義所在。在文化、藝術(shù)、休閑、體育等多樣活動(dòng)的加持下，商業(yè)體正逐漸往社區(qū)功能靠攏，也將變得更加多元。