無(wú)論是商圈環(huán)境還是自身內(nèi)力，新世界百貨崇文門(mén)店甚至崇文門(mén)商圈都在整個(gè)商業(yè)更新中顯得“后勁”不足。北京商報(bào)記者多次走訪新世界百貨崇文門(mén)店發(fā)現(xiàn)，大大小小調(diào)整數(shù)次，崇文門(mén)的新世界百貨依舊難回巔峰時(shí)刻。即使百貨的影子在減弱，餐飲、體驗(yàn)類(lèi)業(yè)態(tài)在增加，政府扶持力度不斷加大，新世界想要靠一己之力喚醒崇文門(mén)商圈，可謂難上加難。“疲憊”，正是當(dāng)下崇文門(mén)商圈的寫(xiě)照，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目不斷調(diào)整業(yè)態(tài)比例，憑借店慶等促銷(xiāo)、優(yōu)惠活動(dòng)，意在拉動(dòng)商圈客流高峰。而在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，崇文門(mén)商圈需要由內(nèi)而外的整體煥新升級(jí)，更新定位，增強(qiáng)對(duì)屬地人群的消費(fèi)拉動(dòng)力。

工作日的崇文門(mén)外大街車(chē)水馬龍

老項(xiàng)目影響力式微

說(shuō)起“80后”心中的第一座商場(chǎng)，非崇文門(mén)新世界百貨莫屬。自1998年入市，從鼎盛到調(diào)整，尤其在CBD商圈崛起，王府井、前門(mén)等老商圈不斷調(diào)整、煥新，崇文門(mén)商圈也不可避免地受到影響。新世界百貨不得不加快改造的步伐。

這一情況存在傳統(tǒng)百貨中，也直接影響了新世界集團(tuán)的百貨業(yè)務(wù)收益。新世界百貨發(fā)布的2023財(cái)年報(bào)告顯示，營(yíng)業(yè)額下降23.3%。新世界百貨近幾年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，該集團(tuán)2018財(cái)年年度利潤(rùn)由上年的1.28億港元減少至0.11億港元，下降幅度約91.4%；在2019財(cái)年，新世界百貨年度利潤(rùn)尚為0.33億港元；而在2020和2021財(cái)年中，凈利潤(rùn)分別虧損4.84億港元和2.29億港元；在2022年的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，新世界百貨預(yù)計(jì)虧損4.83億港元，均處非盈利狀態(tài)。此前，新世界百貨N+系列品牌逐漸退出市場(chǎng)?？梢?jiàn)，差異化管理和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)是自營(yíng)品牌打響名聲的利器。

自身業(yè)績(jī)的下降，離不開(kāi)周邊環(huán)境的影響。百貨業(yè)態(tài)的沒(méi)落，體驗(yàn)商業(yè)的崛起，一度讓崇文門(mén)商圈面臨兩難的處境。不僅是新世界百貨，崇文門(mén)商圈內(nèi)的國(guó)瑞購(gòu)物中心、合景摩方購(gòu)物中心也有待增強(qiáng)在北京商業(yè)中的存在感。在走訪中，合景摩方購(gòu)物中心的客流略少于新世界百貨崇文門(mén)店，同時(shí)，國(guó)瑞購(gòu)物中心的客流也相對(duì)較少。相反，接地氣的搜秀城客流量明顯高于其他項(xiàng)目。

更新后的新世界百貨崇文門(mén)店正在營(yíng)業(yè)

餐飲業(yè)態(tài)比例提升

折扣活動(dòng)總能為商業(yè)項(xiàng)目帶去不少流量。近日，新世界百貨崇文門(mén)店開(kāi)展周年慶活動(dòng)，項(xiàng)目?jī)?nèi)不少品牌單店銷(xiāo)售位居華北地區(qū)第一和北京地區(qū)第一。然而，單體項(xiàng)目也帶動(dòng)了商圈關(guān)注。從高德指南購(gòu)物榜上看，截至11月5日的數(shù)據(jù)顯示，新世界百貨近期導(dǎo)航搜索達(dá)30萬(wàn)人次，而91%的飆升值也表明了項(xiàng)目在店慶期間的高熱度，同時(shí)大眾點(diǎn)評(píng)上4.7分的評(píng)分，也是崇文門(mén)商圈消費(fèi)榜的首位。

一次折扣活動(dòng)撬動(dòng)銷(xiāo)售額，但崇文門(mén)商圈內(nèi)的經(jīng)營(yíng)者在努力適配，期待獲得持續(xù)的流量加持。北京商報(bào)記者在走訪崇文門(mén)商圈時(shí)發(fā)現(xiàn)，搜秀城一層增設(shè)了餐飲區(qū)域，引入了十余家餐飲品牌。周末下午時(shí)段，該區(qū)域客流量較大，以該層的LINLEE林里手打檸檬茶為例，下單后須等待近十分鐘才能取餐。

與此同時(shí)，國(guó)瑞購(gòu)物中心的餐飲品牌數(shù)量也在增加。北京商報(bào)記者在大眾點(diǎn)評(píng)發(fā)現(xiàn)，國(guó)瑞購(gòu)物中心內(nèi)的美食品牌有107家，品牌數(shù)量幾乎占國(guó)瑞購(gòu)物中心品牌總量的一半。餐飲區(qū)的客流也明顯高于零售區(qū)域的客流量。

合景摩方購(gòu)物中心也以類(lèi)似的“布局”迎接客群。大眾點(diǎn)評(píng)顯示，合景摩方購(gòu)物中心內(nèi)共引入60家品牌，其中27家為餐飲品牌。

在提及創(chuàng)新與變化時(shí)，新世界百貨崇文門(mén)店方面也指出，主要聚焦在服裝服飾、餐飲商戶(hù)的整體改造。同時(shí)，TheNorthFace北面旗艦店、MLB、紅星前進(jìn)牛奶面包公司等品牌也入駐到新世界百貨崇文門(mén)店。在護(hù)膚彩妝區(qū)域，新世界百貨崇文門(mén)店還引入了LAMER、寶格麗和赫蓮娜等多個(gè)高端品牌。

掘金社區(qū)商業(yè)

盡管崇文門(mén)商圈在北京商業(yè)中的地位已不同往日，但該商圈輻射崇外街道十余個(gè)社區(qū)，擁有約4.4萬(wàn)常住人口，有大量消費(fèi)潛力等待釋放。CBRE世邦魏理仕華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天曾表示，崇文門(mén)周邊擁有不少北京城內(nèi)新住宅，基于此，崇文門(mén)商圈應(yīng)該主要服務(wù)周邊區(qū)域居民消費(fèi)。

不僅是核心商業(yè)項(xiàng)目增加餐飲占比，周邊社區(qū)類(lèi)服務(wù)業(yè)態(tài)也在加碼。崇文門(mén)商圈的“新人”哈德門(mén)中心，則主要以餐飲、健身美容、商務(wù)培訓(xùn)和運(yùn)動(dòng)生活等體驗(yàn)休閑業(yè)態(tài)為主。例如，安那般那皮膚頭皮年輕化管理中心、洗個(gè)頭發(fā)、叁曼健身、搏奕堂散打搏擊俱樂(lè)部等，主要是滿(mǎn)足年輕人辦公、社交、餐飲、娛樂(lè)、健康等需求。

商圈內(nèi)客流增加，也必將帶動(dòng)服務(wù)型消費(fèi)的增長(zhǎng)。據(jù)《北京培育建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市實(shí)施方案（2021-2025年）》，各區(qū)至少有1個(gè)現(xiàn)代化的綜合商圈，同時(shí)建議在新城區(qū)原有商業(yè)中心的基礎(chǔ)上，按現(xiàn)代化綜合商圈標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行商圈升級(jí)改造，提升消費(fèi)體驗(yàn)，將其打造為新城地標(biāo)性消費(fèi)中心，使其成為新城區(qū)及其周邊城區(qū)新的消費(fèi)引力點(diǎn)。

值得關(guān)注的是，新興商圈項(xiàng)目生活服務(wù)占比大幅上揚(yáng)，將通過(guò)打造便捷休閑的消費(fèi)場(chǎng)景，與核心商圈項(xiàng)目形成良性互補(bǔ)；區(qū)域、新興商圈項(xiàng)目新興生活服務(wù)回升，品牌創(chuàng)新力成業(yè)態(tài)提振關(guān)鍵。

商圈品牌力薄弱

消費(fèi)趨勢(shì)不斷變化，商圈也不斷適配新消費(fèi)。上世紀(jì)90年代初，新世界集團(tuán)加入了崇文門(mén)的舊城改造中，新項(xiàng)目的落地讓老城區(qū)煥然一新，成為了商業(yè)新高地。而近30年的風(fēng)云演變，傳統(tǒng)百貨零售模式似乎追趕不上崛起的體驗(yàn)商業(yè)，讓包括崇文門(mén)商圈在內(nèi)的傳統(tǒng)項(xiàng)目略顯掉隊(duì)。

不論是增加餐飲比重，還是之前的品牌交替更迭，崇文門(mén)商圈在謀求新定位。此前，《崇文門(mén)商圈改造與提升規(guī)劃方案》正式發(fā)布。方案指出，崇文門(mén)商圈將建設(shè)特色主題街區(qū)，挖掘古建與藝術(shù)館，打造花市燈會(huì)等重要節(jié)慶活動(dòng)，進(jìn)一步改善交通人車(chē)環(huán)境，讓崇文門(mén)成為活力時(shí)尚的美質(zhì)生活商圈。

另外，東城區(qū)崇外街道啟動(dòng)“2023年崇文門(mén)商圈消費(fèi)季”時(shí)曾提到，崇文門(mén)商圈計(jì)劃推動(dòng)西花市大街、東興隆街、蓮子胡同等精品街巷精細(xì)化整治再提升，通過(guò)因地制宜建設(shè)慢行步道、改造更新步行街、凈化人行道等方式，吸引網(wǎng)紅店、特色餐飲店、各種體驗(yàn)店加盟，與主要商業(yè)綜合體形成錯(cuò)位互補(bǔ)，延續(xù)商氣，構(gòu)建業(yè)態(tài)多元、獨(dú)具特色的“崇文小市”。

在大眾消費(fèi)體驗(yàn)形式變化的當(dāng)下，僅僅是品牌更換，不能滿(mǎn)足消費(fèi)中產(chǎn)生的新訴求。IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜指出，崇文門(mén)商圈具有豐富的歷史文化底蘊(yùn)，可將其融入到商業(yè)項(xiàng)目中，例如開(kāi)設(shè)博物館式購(gòu)物中心，增加商圈文化魅力。另外，項(xiàng)目也可以引入更多創(chuàng)新、科技元素，提升消費(fèi)者到店的互動(dòng)性體驗(yàn)感。

升級(jí)細(xì)節(jié)待落地

崇文門(mén)商圈轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行，同時(shí)，更多細(xì)節(jié)化的調(diào)整需要落地。崇文門(mén)商圈也需要形成類(lèi)似“王府井”“前門(mén)”的品牌知名度，提升商圈影響力。國(guó)內(nèi)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)Co-Found智庫(kù)研究負(fù)責(zé)人張新原指出，商圈內(nèi)可以嘗試建立產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，建立商圈內(nèi)商家之間的合作聯(lián)盟，共同打造一個(gè)具有影響力的商圈品牌，提高商圈的整體競(jìng)爭(zhēng)力。

崇文門(mén)商圈的調(diào)整，需要內(nèi)外共同升級(jí)。北京國(guó)際商貿(mào)中心研究基地首席專(zhuān)家賴(lài)陽(yáng)指出，崇文門(mén)商圈的基礎(chǔ)設(shè)施需要優(yōu)化，例如路面、連通人行道的無(wú)障礙設(shè)施等，形成一個(gè)較好的街區(qū)環(huán)境系統(tǒng)，提升商圈的逛街體驗(yàn)感。商圈內(nèi)的商業(yè)綜合體，需要連通客流的便捷通道，例如街道間的連廊，在商圈內(nèi)形成互動(dòng)。目前，人流、車(chē)路都在地面進(jìn)行，對(duì)區(qū)域內(nèi)的交通造成較大的壓力。

賴(lài)陽(yáng)也提到，商圈內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目需要進(jìn)行比較大規(guī)模的業(yè)態(tài)調(diào)整，以新世界百貨為例，目前，該項(xiàng)目仍然過(guò)多地集中于傳統(tǒng)零售業(yè)，這與當(dāng)下的“吃喝玩樂(lè)”“休閑娛樂(lè)”體驗(yàn)相比稍顯落伍。合景摩方購(gòu)物中心空間利用率并不高，之前引進(jìn)很多面積大型的品牌店鋪，不如小微店鋪更吸引消費(fèi)者。

需要注意的是，在崇文門(mén)商圈中，主要項(xiàng)目一家獨(dú)大的優(yōu)勢(shì)正在被改變。業(yè)內(nèi)人士指出，既要注意和商圈內(nèi)其他項(xiàng)目間的業(yè)態(tài)、品牌組合的差異化，又要考慮在消費(fèi)定位、客流動(dòng)線(xiàn)等方面與其他項(xiàng)目的銜接，才能實(shí)現(xiàn)區(qū)域協(xié)同效果的最優(yōu)。

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常變常新 繼續(xù)圈粉幾代人

崇文門(mén)是明清時(shí)期國(guó)都北京的內(nèi)城九門(mén)之一。元代時(shí)稱(chēng)為文明門(mén)，同時(shí)期還留下一個(gè)非常草原化、游牧化的名字——哈德門(mén)。從發(fā)展時(shí)間線(xiàn)來(lái)看，崇文門(mén)的過(guò)往是厚重的，行業(yè)或者市場(chǎng)提及崇文門(mén)商圈的提升、改造總也離不開(kāi)文化內(nèi)涵的呈現(xiàn)。同時(shí)，商圈的成長(zhǎng)，也記錄著一直不斷變遷的現(xiàn)在與未來(lái)。飛速發(fā)展的北京城，不斷打造著一個(gè)個(gè)更加時(shí)尚炫目的城市新商圈，如國(guó)貿(mào)、三里屯、王府井、首鋼園區(qū)等都在凸顯著屬于首都商業(yè)的繁華。而在崇文門(mén)，既有商業(yè)的勾勒，大街小巷中也有屬于生活的平常與煙火氣。

崇文門(mén)商圈最早只有崇文門(mén)菜市場(chǎng)和京倫大廈這樣以百貨和市場(chǎng)為主的傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)。

在新世界百貨建成后，隨著更多商業(yè)設(shè)施開(kāi)始布局，推動(dòng)了該地區(qū)住宅市場(chǎng)的發(fā)展，目前崇文門(mén)商圈附近已有國(guó)瑞城、新景家園及新世界新怡家園、花市社區(qū)等居住人群較多的社區(qū)。不過(guò)，周邊居民消費(fèi)水平較高，消費(fèi)人流眾多，住宅市場(chǎng)同時(shí)也推動(dòng)了商業(yè)的發(fā)展，入住該區(qū)域的業(yè)主多為高收入、高品位階層，為商圈內(nèi)的商業(yè)發(fā)展提供了可持續(xù)的消費(fèi)支撐。滑冰場(chǎng)、電子娛樂(lè)廳更是最先被引入新世界百貨，成為不少人的集體回憶。在整個(gè)北京商業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中，新世界百貨的經(jīng)典周年慶活動(dòng)——“60小時(shí)不打烊”引領(lǐng)了行業(yè)風(fēng)潮，活動(dòng)曾于當(dāng)時(shí)創(chuàng)下60小時(shí)內(nèi)銷(xiāo)售額破1.8億元人民幣的紀(jì)錄，吸引不少企業(yè)效仿。

早在2004年，崇文門(mén)商圈娛樂(lè)休閑類(lèi)和餐飲業(yè)態(tài)的面積就已達(dá)10%和15%，目前商圈已不再是傳統(tǒng)意義上以購(gòu)物為主的單一商圈，其商業(yè)類(lèi)型已向休閑、娛樂(lè)方向發(fā)展，整個(gè)商圈定位為“引導(dǎo)時(shí)尚潮流的青年商業(yè)聚集地”。周邊百貨商場(chǎng)愈開(kāi)愈多，商業(yè)業(yè)態(tài)也愈加豐富多元，商圈愈加繁華。

崇文門(mén)商圈在北京商業(yè)發(fā)展長(zhǎng)時(shí)間處于引領(lǐng)者位置，隨著消費(fèi)的升級(jí)變化，商圈內(nèi)主力業(yè)態(tài)式微，以及新商圈、新項(xiàng)目的崛起，崇文門(mén)“排位”發(fā)生了變化。不僅是定位的變化，還是交通壓力，以及區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目缺乏聯(lián)通，崇文門(mén)商圈成為“一圈一策”重點(diǎn)商圈品質(zhì)提升商圈之一。

未來(lái)，崇文門(mén)商圈需要增加更多新潮的內(nèi)容，增加留客時(shí)間。消費(fèi)者在商圈內(nèi)駐留時(shí)間越多，消費(fèi)金額越多，因此增加文化類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)，增加體驗(yàn)類(lèi)商業(yè)項(xiàng)目，增加參與性商業(yè)活動(dòng)是崇文門(mén)商圈未來(lái)提檔升級(jí)的重中之重。崇文門(mén)商圈應(yīng)該通過(guò)細(xì)化門(mén)店業(yè)態(tài)分類(lèi)，引導(dǎo)部分業(yè)態(tài)重復(fù)設(shè)置的門(mén)店轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方向，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和駐留時(shí)間總量提升，進(jìn)而真正大幅度提高商圈的商業(yè)厚度和文化質(zhì)感。

同時(shí)，崇文門(mén)商圈可以考慮定位為多功能復(fù)合型現(xiàn)代化商圈，強(qiáng)化其服務(wù)功能的拓展、服務(wù)鏈條的延伸、服務(wù)手段的多樣、服務(wù)供應(yīng)商的多元。