當(dāng)前，老齡化社會正在加速走來。以北京為例，2022年北京市常住人口中，60歲及以上人口465.1萬人，占總?cè)丝诘?1.3%，是近五年增量最多、增長幅度最大的一年，高于同期常住總?cè)丝谠龇８啐g老年人口持續(xù)增長，人口老齡化程度進(jìn)一步加深，如何更好解決老年人的“衣食住行”問題，受到了越來越多的關(guān)注。

關(guān)于“住”，討論最多的就是“人老了要不要換房子”，有人認(rèn)為，人的年齡越來越大，住房消費意愿自然就弱了；也有人認(rèn)為，老年人同樣有換房需求，他們適老化的消費需求仍將釋放。近期，北京鏈家研究院與中國人民大學(xué)勞動人事學(xué)院專家課題組聯(lián)合發(fā)布《2023年北京老年居住需求洞察報告》（以下簡稱《報告》），也許可以提供一個參照樣本。

從8.2%到11.4%

《報告》基于北京鏈家2017-2022年的交易數(shù)據(jù)，選取了55歲以上業(yè)主的交易、購房與置換三種需求進(jìn)行分析，有效數(shù)據(jù)樣本分別為157654、44308、20044人。

針對《報告》內(nèi)容，北京商報記者也專訪到了北京鏈家研究院院長高原。據(jù)高原介紹，之所以調(diào)研對象選擇在北京，一是這里老齡化程度深、速度快；二是老年群體住房交易活躍度高。2022年，北京55歲以上老年群體購房占比達(dá)11.4%，2017年的這一數(shù)據(jù)僅為8.2%，五年來提升3.2個百分點。呈現(xiàn)出占比階段性上升的趨勢，老年群體置業(yè)需求持續(xù)增加。2017-2022年，該群體購房占比均值為9.7%。

為什么這一數(shù)據(jù)在趨于穩(wěn)定的北京市場依然能保持上漲？

從大的方面來看，《報告》列舉了一組數(shù)據(jù)：我國2020年城鎮(zhèn)家庭戶人均住房建筑面積達(dá)到38.62平方米，較1998年（18.7平方米）增加了20平方米。然而，如果同日本（39.4平方米）、美國（61.1平方米）德國（45.7平方米）、法國（46.1平方米）城鎮(zhèn)化率在70％左右時期人均住房使用面積相比較，我國城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積（按照人口普查規(guī)定的折算方式，38.62平方米建筑面積折算使用面積為29平方米）仍然顯著低于上述國家。 

正因如此，改善居住條件成為存量時代推動住房消費的“新剛需”。這項需求放在老年人身上，便是“適老化”居住需求撬動的二次住房消費。

高原稱，《報告》總結(jié)老年人換房的兩大需求：一個是自我居住改善的需求，二是跟兒女間的“代際支持”。

其中以居住改善為主要動機的老人，往往更看重房屋居住屬性，傾向于做“增量選擇”，購買品質(zhì)更好、環(huán)境更好或適老化條件更好的住房。

以“代際支持”為目的的置換，出發(fā)點要么是與子女就近居住，以便得到子女的照料或幫助子女照料帶孩子；要么是賣房為子女買房或者提供現(xiàn)金支持。以代際支持為主要動機的老人，往往更看重住房資產(chǎn)屬性，傾向于做“減量選擇”。

城六區(qū)的“外遷”與“內(nèi)遷”

“老人老房”是北京老年人置換的一個主要原因。

《報告》指出，北京老年居民獲取房產(chǎn)時間較早，77％以上老年人居住在1998年地產(chǎn)商品化改革前建成的住宅中，比重明顯高于中青年群體，多以福利分房、公房為主，產(chǎn)權(quán)類型屬于已購公房的比例也明顯高于中青年群體。

分配早、成本低讓北京八成以上老年群體居住地在城六區(qū)，具有相對更為完善的公共服務(wù)，隨著城市的發(fā)展，老年人早年間獲取的住房區(qū)位優(yōu)勢不斷凸顯，其房屋價值也隨之提升，享受到房產(chǎn)增值的財富效應(yīng)。在單價8萬元/平方米以上區(qū)間，北京市老年群體占比明顯高于北京市全年齡樣本比重；且呈現(xiàn)出年齡越大，高單價房屋占比越高的情形。

盡管老年人所擁有房屋單價較高，但由于居住面積小，77％面積在90平方米以下；房屋總價同樣不高，72％老年人現(xiàn)居房屋總價不超過600萬元。

“雖然享受到了‘老房’升值、便捷的配套，但設(shè)計與硬件雙老化，疊加后期管理缺失，超四成老年人所居住小區(qū)僅能提供很基本的物業(yè)服務(wù)，多數(shù)老舊小區(qū)的宜居度正逐步下降，不能很好地滿足老年人的需求。”高原表示，此次調(diào)研中也發(fā)現(xiàn)一個很有趣的現(xiàn)象，“東西海”（東城區(qū)、西城區(qū)、海淀區(qū)）很多老年人都換出去了，而遠(yuǎn)郊區(qū)的一些老人卻在往中心搬，呈現(xiàn)內(nèi)遷和外遷兩種變化并存。

在高原看來，“東西海”的區(qū)位溢價會比較強，房屋價值也會比較高，但生活方面隨著“老人老房”也不再便利。所以“東西海”的老年人會有一個外遷的過程，而且外遷非常明顯。“在調(diào)研之前，我們認(rèn)為‘東西海’的老年人占比最多，但事實卻是已經(jīng)被‘換’得差不多了。”高原稱，不過這部分外遷需求也不會換出城六區(qū)，他們更多會選擇臨近的地方。例如東城的人愿意去朝陽、西城的人愿意去豐臺、海淀的人愿意去石景山，順著臨近的方向走。

外遷之外，老年人換房也存在內(nèi)遷的情況。“一般大家會認(rèn)為老年人換房喜歡往遠(yuǎn)郊走，但我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)，老年人從遠(yuǎn)郊往城六區(qū)內(nèi)遷的情況也非常明顯。”據(jù)高原介紹，城六區(qū)便利的交通環(huán)境，是吸引老年人置換的關(guān)鍵。調(diào)研顯示，老年人比年輕人更需要公共交通出行，他們大多不是“宅”在家里的，他們有自己的社交圈，而且比上班還準(zhǔn)時，所以老年人其實很需要高頻次依賴公共交通進(jìn)行移動。

三種適老化“改造”模式

“老人老房”意味著適老化改善迫在眉睫，但老年人群體很難一概而論，家庭、財富、生活等各種各樣的狀態(tài)，也意味著在“居住改善”方面，換房并非唯一解。

在高原看來，滿足老年人的適老化改善，有三種模式值得探討。

“目前老年人有大量置換需求，但真正能換出來的老年人畢竟是少數(shù)。無法置換的老年人，可以通過存量提升，來達(dá)成改善的目的。”高原稱，老舊小區(qū)的存量提升包括家庭提升和小區(qū)環(huán)境、服務(wù)提升等內(nèi)容。與普遍的“老年群體物業(yè)付費意愿更低”的認(rèn)知相悖，北京的老年居民在進(jìn)行房屋置換時，六成以上居民置換后的房屋物業(yè)費更貴，且越老越追求更高的物業(yè)品質(zhì)。

另一方面，《報告》也給規(guī)劃層面提供一些參考價值。“未來在增量規(guī)劃方面，是不是可以鼓勵一下兩代居住的情況，包括在政策上是不是能引導(dǎo)青年人和老年人通過兩代居住的方式，減少社會撫養(yǎng)的負(fù)擔(dān)，也改善老年人的晚年生活。”

高原稱，兩代居住并非同在一個屋檐下，而是住房離得更近一些。例如新加坡就出臺政策鼓勵老年人和年輕人住得近一些，引導(dǎo)老年人依托子女等家庭力量進(jìn)行養(yǎng)老，降低社會公共服務(wù)負(fù)擔(dān)。

對于獨居老年人來說，購置遠(yuǎn)郊養(yǎng)老社區(qū)或許是一個比較好的選擇方式，但目前這種模式還處于起步階段，服務(wù)和設(shè)施還沒有達(dá)到一個很完善的程度，需要養(yǎng)老服務(wù)模式的快速成長。“這種模式目前還處于起步階段，需要上下形成合力。而長期根植的‘家本位’觀念，也需要時間去轉(zhuǎn)變。”高原直言。