客戶看房從180平方米看到了130平方米，二手房業(yè)主尚不能接受價(jià)格“砍一刀”的心理預(yù)期……政策疊加發(fā)酵下的“金九銀十”，承載著北京各大新房項(xiàng)目走出寒冬的希冀，然而對(duì)于政策帶來(lái)的市場(chǎng)變化，不同產(chǎn)品項(xiàng)目也有著不一樣的理解，有人談到了“意外”，有人則表示“無(wú)感”。“終極置業(yè)”的謹(jǐn)慎，來(lái)自建發(fā)觀云的李璟（化名）用一句“需要周期的人變多了”作為自己對(duì)今年“金九銀十”和當(dāng)下新房市場(chǎng)的判斷。

“買房不是單個(gè)區(qū)域，而是整個(gè)北京項(xiàng)目比較”

“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’確實(shí)釋放了一部分置業(yè)需求，但整體釋放得非常有限。”在建發(fā)觀云項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理李璟看來(lái)，消費(fèi)降級(jí)是抑制這波需求釋放的核心原因，反映在購(gòu)房上，一方面是購(gòu)房者控制預(yù)算，盡可能地降低杠桿，減少房貸壓力；另一方面購(gòu)房者對(duì)房子的選擇也更為謹(jǐn)慎，基本上不再抱有“淘”和“撿”的心態(tài)。

據(jù)李璟回憶，建發(fā)觀云項(xiàng)目是在今年10月初開盤的，基本錯(cuò)過(guò)了“認(rèn)房不認(rèn)貸”最火熱的那一波，反映在項(xiàng)目“金九銀十”的表現(xiàn)上，就是以平穩(wěn)度過(guò)。但針對(duì)政策的惠及面，李璟團(tuán)隊(duì)也做了市場(chǎng)研判，對(duì)于項(xiàng)目基本不會(huì)有太大影響。“建發(fā)在北京一直做改善產(chǎn)品，‘認(rèn)房不認(rèn)貸’釋放了一部分剛性需求，這方面與項(xiàng)目的產(chǎn)品不匹配。而改善需求也分為兩種，建發(fā)觀云項(xiàng)目的很多客戶都是，而不是置換的剛需性改善，所以他們都比較謹(jǐn)慎。”

另一方面，市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)下，購(gòu)房者可選擇的范圍不斷擴(kuò)大。集中供地帶來(lái)一個(gè)新變化，反映到銷售層面就是集中開盤，李璟稱，目前購(gòu)房者買房不再是單個(gè)區(qū)域的比較，而是整個(gè)北京項(xiàng)目的比較。對(duì)比的競(jìng)品比較多，對(duì)比的區(qū)域也比較廣，然而他們對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)存在擔(dān)憂情緒，所以買房也不會(huì)太著急。“消費(fèi)降級(jí)對(duì)市場(chǎng)的沖擊是很大的，當(dāng)新政發(fā)布后，部分購(gòu)房者真能買的時(shí)候，又開始變得猶豫，要不要現(xiàn)在買，現(xiàn)在買又怕高位站崗，買完房之后又怕月供無(wú)法保障。”

“從180到130，房子越看越小”

李璟分享了一個(gè)案例。“我前后在北京操盤了三個(gè)項(xiàng)目，也有客戶保持長(zhǎng)期聯(lián)系。印象最深的一個(gè)客戶，看房從最初的180平方米到現(xiàn)在的130平方米，一樣的首付準(zhǔn)備，一樣的薪資水平，但看房面積越來(lái)越小，這也是當(dāng)前市場(chǎng)的一個(gè)普遍現(xiàn)象。”

李璟稱，當(dāng)前市場(chǎng)的很多項(xiàng)目都存在一個(gè)共性問(wèn)題，到訪量看起來(lái)還不錯(cuò)，但轉(zhuǎn)化率不高。“房子越看越小，車越開越便宜，這是一個(gè)趨勢(shì)。”

政策是短期市場(chǎng)破局的關(guān)鍵，雖然“認(rèn)房不認(rèn)貸”帶來(lái)的短期熱度正在消退，但在李璟看來(lái)，目前這一關(guān)鍵信號(hào)已經(jīng)出現(xiàn)。

“新政9月初才發(fā)布，到目前為止也不過(guò)兩個(gè)月時(shí)間，很多人很難接受房子一下降上百萬(wàn)的現(xiàn)狀，需要一個(gè)跟自己博弈的心理過(guò)程，這波需求才會(huì)涌現(xiàn)出來(lái)。”李璟說(shuō)。

李璟稱，新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)本就一體兩面，具備相互傳導(dǎo)的關(guān)系。之于北京，二手房的冷熱程度對(duì)新房市場(chǎng)起到至關(guān)重要的作用。但在市場(chǎng)博弈之下，二手房去化難度肉眼可見地增加了。“鄰居1000萬(wàn)元賣的房，自己的房子只能賣900萬(wàn)元，肯定是心有不甘的。”博弈的市場(chǎng)帶來(lái)的變化就是，二手房掛牌量增長(zhǎng)，但成交量下降，且價(jià)格降幅并不“過(guò)度”。

李璟認(rèn)為，目前將房源掛出來(lái)的大部分是試水的客戶，有想法但不強(qiáng)烈。如果這樣的狀況持續(xù)下去，二手房的流動(dòng)性會(huì)有明顯改善。“畢竟沒有賣不出去的房，只有賣不出去的價(jià)格。到時(shí)候政策效應(yīng)是不是更具威力呢？”李璟如是說(shuō)道。

“600萬(wàn)產(chǎn)品出貨更快”

“我們各個(gè)項(xiàng)目之間也會(huì)有信息交流，盤點(diǎn)北京‘金九銀十’的市場(chǎng)表現(xiàn)，600萬(wàn)元左右的產(chǎn)品出貨更快。”李璟表示，600萬(wàn)元產(chǎn)品出貨快的另一面，二手房置換周期相對(duì)較短，這部分需求反饋到新房產(chǎn)品上，釋放得更快。此外，市場(chǎng)還存在“以大換小”的情況，把800萬(wàn)元的二手房換成600萬(wàn)元的新房，手里還能留下200萬(wàn)元左右維持日常生活。從這個(gè)角度看，也是購(gòu)房者心理博弈的體現(xiàn)。

博弈是當(dāng)前市場(chǎng)的主基調(diào)。從上至下都在博弈，房企拿地也充滿博弈。早在去年下半年，“謹(jǐn)慎投資”就成了不少房企的拿地策略。“如今房企拿地不完全是地塊性價(jià)比的問(wèn)題，受各方面原因的影響，投資容錯(cuò)率變得非常低，拿錯(cuò)幾宗地塊，就有可能‘命懸一線’。最好的應(yīng)對(duì)方法就是降低博弈成本，地塊體量小總價(jià)低，房企拿地壓力小的同時(shí)，受到市場(chǎng)變化誤傷的風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較低。”李璟直言。

“現(xiàn)在的市場(chǎng)，很難有一擊必中的政策”

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，“認(rèn)房不認(rèn)貸”確實(shí)給這個(gè)“金九銀十”帶來(lái)了一些波瀾，但現(xiàn)階段，沒人能回答“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策效果是不是已經(jīng)過(guò)去了，以及未來(lái)政策效應(yīng)還會(huì)不會(huì)“積累”釋放？但毫無(wú)疑問(wèn)，單一政策無(wú)法解決房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前面臨的多重問(wèn)題。

“現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)很難有一擊必中的政策，就跟看病一樣，很難只有一味藥就能把所有的病都治好，這是很難的，它需要一個(gè)‘組合拳’。”作為市場(chǎng)一線從業(yè)人員，李璟也期待著政策的變化。在李璟看來(lái)，過(guò)去幾年也都是在政策“大招”之前，很溫和地出來(lái)了幾個(gè)小招，只不過(guò)大家把大招記住了，卻把前面的小招給忘記了。當(dāng)前的市場(chǎng)狀況也是一樣，“認(rèn)房不認(rèn)貸”或許只是引頭，會(huì)有配合政策形成“組合拳”，最后才更有威力。“市場(chǎng)未來(lái)一定會(huì)向好，政策支持會(huì)權(quán)衡發(fā)力。”

之于項(xiàng)目也是如此，在李璟看來(lái)，現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)確實(shí)不好，大家有目共睹，無(wú)論是新房還是二手房，無(wú)論是數(shù)據(jù)層面還是購(gòu)房信心層面，都處于低迷狀態(tài)。但市場(chǎng)不好的情況下，并不是說(shuō)項(xiàng)目“死定”賣不動(dòng)了，只是提高了一些成交難度和成交周期，所以好的產(chǎn)品可以穿越市場(chǎng)周期。“這方面同樣需要‘組合拳’，單一‘卷’品質(zhì)，也無(wú)法完全吸引購(gòu)房者。”

從“量變”到“質(zhì)變”的邏輯，向來(lái)不是房地產(chǎn)行業(yè)所篤信的信條，在很多時(shí)候，大家更期待“一個(gè)政策下去，市場(chǎng)預(yù)期馬上改變了”，但如今的市場(chǎng)狀況，顯然不允許這樣。“用一句話總結(jié)當(dāng)前市場(chǎng)，‘需要周期的人變多了’。”李璟稱。