開(kāi)欄語(yǔ)：縱觀2024年，傳統(tǒng)商圈華麗轉(zhuǎn)身，傳承經(jīng)典又擁抱現(xiàn)代時(shí)尚；新興商圈憑借現(xiàn)代化的設(shè)施、新潮的業(yè)態(tài)組合，迅速崛起成為商業(yè)新勢(shì)力。隨著北京商業(yè)版圖內(nèi)生外擴(kuò)，新一代商業(yè)地標(biāo)頻頻涌現(xiàn)?；趯?duì)北京商業(yè)新版圖的調(diào)研走訪，我們看到了更多的創(chuàng)新商業(yè)模式和業(yè)態(tài)組合，為城市發(fā)展注入活力。如今，北京商業(yè)正在以一種蓬勃而多元的驅(qū)動(dòng)力，帶來(lái)新生活、新模式、新消費(fèi)等眾多改變與革新。

隨著城市化進(jìn)程的加速和消費(fèi)升級(jí)的不斷推進(jìn)，北京五環(huán)外商圈正逐漸崛起，成為新晉熱門(mén)地區(qū)。在新興商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入商圈之前，商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)格局通常已相對(duì)穩(wěn)定，各商業(yè)項(xiàng)目在市場(chǎng)份額、客戶資源、品牌影響力等方面都已形成較為固定的格局。然而，新興商業(yè)項(xiàng)目的出現(xiàn)打破了這種平衡。這些項(xiàng)目通常具有新穎的經(jīng)營(yíng)模式、獨(dú)特的品牌特色、豐富的商品種類(lèi)以及優(yōu)惠的促銷(xiāo)策略，能夠迅速吸引消費(fèi)者的目光，從而打破原有商圈的生態(tài)。未來(lái)，五環(huán)外商圈應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)目的性消費(fèi)的引導(dǎo)，推動(dòng)文商旅體融合發(fā)展，打造自然系商業(yè)，提升必需性消費(fèi)的品質(zhì)和服務(wù)水平，為消費(fèi)者提供更加優(yōu)質(zhì)、便捷、舒適的消費(fèi)體驗(yàn)。

滿足集中采購(gòu)剛性需求

五環(huán)外商圈的開(kāi)發(fā)更加注重區(qū)域功能的平衡性與多元化，結(jié)合住宅區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的需求，形成以家庭消費(fèi)和社區(qū)服務(wù)為核心的商業(yè)模式。新城商圈的一類(lèi)功能是滿足周末集中采購(gòu)，以目的性采購(gòu)消費(fèi)為核心，如奧特萊斯、會(huì)員店等。此類(lèi)商業(yè)以性?xún)r(jià)比貨品吸引客戶進(jìn)行批量采購(gòu)，并以此帶動(dòng)娛樂(lè)、食宿等關(guān)聯(lián)消費(fèi)。

以首創(chuàng)奧菜為例，在季節(jié)性衣物更新、周末出游等場(chǎng)景下，首創(chuàng)奧菜成為家庭出行購(gòu)物的理想選擇，通過(guò)愉快的環(huán)境和豐富的品牌選擇，進(jìn)一步增強(qiáng)了顧客體驗(yàn)。據(jù)中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)慶期間首創(chuàng)奧萊全國(guó)15城16店客流量超200萬(wàn)，7天銷(xiāo)售額近6億元，其中北京首創(chuàng)奧萊國(guó)慶7天銷(xiāo)售額1.6億元，客流近40萬(wàn)人次，25家品牌銷(xiāo)售額斬獲全國(guó)第一。

相較于核心城區(qū)商圈，五環(huán)外租金相對(duì)較低，吸引更多品牌入駐。今年11月,房山區(qū)山姆會(huì)員店配套市政道路取得用地預(yù)審和選址意見(jiàn)書(shū)批復(fù)。北京第七家山姆會(huì)員店將落子房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)，預(yù)計(jì)將于2026年初開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)。

微度假助力客群聚焦

新城商圈的另一重要功能在于創(chuàng)造微度假體驗(yàn)，即通過(guò)開(kāi)發(fā)當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源和深厚文化底蘊(yùn)，吸引顧客前來(lái)體驗(yàn)并消費(fèi)。然而,當(dāng)人們從城市的喧囂中暫時(shí)抽離，選擇微度假模式時(shí)，那些具有獨(dú)特風(fēng)格的小店更能夠吸引關(guān)注，讓消費(fèi)者愿意花時(shí)間停留和探索。

無(wú)論是傳統(tǒng)的文化、商業(yè)與旅游結(jié)合的項(xiàng)目，還是現(xiàn)代郊區(qū)的生活方式商業(yè)項(xiàng)目，其核心目的都是為了滿足人們的短期休閑需求，但在具體提供的內(nèi)容和服務(wù)上已經(jīng)有了顯著變化。2024年,祥云小鎮(zhèn)不斷夯實(shí)“京城微度假勝地”品牌標(biāo)簽，在主題活動(dòng)的打造上，進(jìn)一步結(jié)合戶外街區(qū)的環(huán)境特征，于“五一”假日檔期攜手TEDDY MAG廠牌，共同打造“鎮(zhèn)友自來(lái)熟”都市戶外生活節(jié)?；顒?dòng)舉辦期間，全場(chǎng)總銷(xiāo)售額達(dá)2782.32萬(wàn)元，同比2023年增長(zhǎng)32%；客流31.8萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)29.6%。消費(fèi)者在場(chǎng)停留時(shí)間在節(jié)假日有顯著延長(zhǎng)，平日為2.5小時(shí)，節(jié)假日平均為4.5小時(shí)。

北京超極合生匯也在打造“公園商業(yè)”模式，成為微度假的又一目的地。據(jù)了解，北京超極合生匯建有 3 萬(wàn)平方米的大型天幕廣場(chǎng)，其廣場(chǎng)中心將會(huì)矗立起一座高 60 米、直徑 100 米的鋼架結(jié)構(gòu)建筑，待穹頂天幕建成后，預(yù)計(jì)將吸引大量消費(fèi)者。項(xiàng)目還將舉辦國(guó)際極限賽事、音樂(lè)節(jié)、電競(jìng)賽、藝術(shù)展等百余場(chǎng)潮流文化活動(dòng)，全面打造“創(chuàng)文化、策娛樂(lè)、潮運(yùn)動(dòng)”的全新場(chǎng)域。

“自然系”商業(yè)營(yíng)造新賣(mài)點(diǎn)

與城區(qū)商業(yè)相比，新城商圈通常位于距離城區(qū)車(chē)程較遠(yuǎn)的位置，消費(fèi)者需要付出更多的時(shí)間和交通成本。因此，新城商圈需要更具吸引力的消費(fèi)體驗(yàn)和組合來(lái)贏得客戶更長(zhǎng)時(shí)間的駐留和產(chǎn)生消費(fèi)。打著“自然系”的旗號(hào)，可以利用當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源和深厚文化底蘊(yùn)，從而吸引消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)。

城區(qū)商業(yè)由于開(kāi)發(fā)投資成本高且客群明確，大部分項(xiàng)目規(guī)劃以提升坪效為首要目標(biāo)，致使經(jīng)營(yíng)空間容積率較高并以室內(nèi)為主。然而，由于大多數(shù)人日常的工作和生活本就處于某種高效率的半封閉空間內(nèi)，當(dāng)轉(zhuǎn)換至開(kāi)放空間時(shí)，便容易產(chǎn)生或舒緩或輕盈的心境。新城商圈規(guī)劃的重點(diǎn)應(yīng)該是在于擁有和自然融為一體的開(kāi)敞空間，力求將大空間讓渡給客戶用于休閑放松，以此塑造輕松舒適感。

從近期入市的商業(yè)項(xiàng)目來(lái)看，檀谷TANKO就是自然系商業(yè)的典型代表，項(xiàng)目位于遠(yuǎn)郊，依山傍水，自然元素被大量融入至商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，通過(guò)布局自然景觀，營(yíng)造出回歸自然的松弛感。

在年底入市的北京海淀大悅城也是“自然系”商業(yè)的模板范例。北京海淀大悅城正依托周邊文旅資源以及故宮北院，打造“山系購(gòu)物中心”，將布局自然生態(tài)和強(qiáng)互動(dòng)感的戶外景觀街區(qū)，營(yíng)造出公園式購(gòu)物休閑生活新場(chǎng)景。

商文旅體融合是大勢(shì)所趨

與傳統(tǒng)商圈功能單一、僅以購(gòu)物為主要目的不同，北京新城商圈大膽創(chuàng)新，積極打破商業(yè)壁壘，將商業(yè)、旅游、文化和體育等元素深度融合，重塑消費(fèi)生態(tài)，給消費(fèi)者帶來(lái)前所未有的多元體驗(yàn)。

這種商旅文體一體化的發(fā)展模式，不僅極大豐富了消費(fèi)者的選擇，也為北京商業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展注入了新動(dòng)力，有望成為城市商業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的新樣板。今年以來(lái)，祥云小鎮(zhèn)全場(chǎng)文體娛業(yè)態(tài)品牌假期日均銷(xiāo)售15.8萬(wàn)元，為日常日均銷(xiāo)售額的2.1倍；餐飲假期日均銷(xiāo)售192萬(wàn)元，同比提升0.5%，日常銷(xiāo)售117萬(wàn)元；假期為日常日均銷(xiāo)售的1.64倍，全年客流將突破1500萬(wàn)。

已經(jīng)入市的D.P.ONE源·心也是商文旅體融合發(fā)展的具體體現(xiàn)。區(qū)別于傳統(tǒng)的文化商業(yè)體，D.PONE源·心融入公園情景、文化體驗(yàn)、社群分享等新商業(yè)形式，主打一步一景，加強(qiáng)文化藝術(shù)底蘊(yùn)。

對(duì)于這一趨勢(shì)的出現(xiàn)，戴德梁行北區(qū)商業(yè)部主管孟祎表示，文商旅綜合體集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)等多功能于一體，為消費(fèi)者提供了一站式的購(gòu)物體驗(yàn)。通過(guò)舉辦文化活動(dòng)、打造特色旅游商品街區(qū)等方式，吸引了大量游客及家庭消費(fèi)群體，有效促進(jìn)了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)與旅游的協(xié)同發(fā)展。但因?yàn)檫@些項(xiàng)目大多位于新城商圈，在交通便利度方面受到一些限制。

為推動(dòng)新城商圈的進(jìn)一步發(fā)展，孟祎直言，應(yīng)進(jìn)一步完善軌道交通網(wǎng)絡(luò)及公共設(shè)施建設(shè)，擴(kuò)大商圈的輻射范圍，吸引更多客群。同時(shí)，增強(qiáng)品牌多樣性，積極引入國(guó)際知名品牌及新型業(yè)態(tài)，提升商圈的整體競(jìng)爭(zhēng)力。此外，注重挖掘和展示區(qū)域特色文化，打造具有本地文化標(biāo)識(shí)的消費(fèi)場(chǎng)景，也可以進(jìn)一步增強(qiáng)商圈的吸引力與消費(fèi)者黏性。“未來(lái)，新城商圈將在城市總體規(guī)劃的引領(lǐng)下，緊密結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)需求，持續(xù)創(chuàng)新發(fā)展，以滿足居民和游客日益多元化的消費(fèi)需求，成為城市商業(yè)版圖中愈發(fā)重要的組成部分。”

北京商報(bào)記者 劉卓瀾 王思琦